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2006年的土地交易可以說是最熱鬧的一年了,2005年被業內所熱議的『地王』、『地後』們都紛紛落入各大開發商手中,土地交易呈現出活躍的場面。而且,2006年還有一個比較引人關注的拍賣形式,那就是招標成為2006年土地拍賣的主角。這也讓地價得到了有效控制。據中原地產預測,2007年,土地成交量將會進一步增長,從而地價仍然會下滑。
土地交易活躍
據北京市土地儲備中心統計,2006年1-11月,北京土地招拍掛市場共成交土地626.9公頃,其中建設用地面積441.7公頃。成交土地規劃建築面積689萬平方米,較2005年同期相比增長了187.8%。成交土地73宗,而去年同期只有25宗,2006年土地市場交易活躍。
1-11月份的土地供應中,住宅用地成交規模544.4萬平方米,佔總成交量的79%,這一比例較去年上昇了十幾個百分點,北京住宅市場強大的需求繼續使住宅用地成為供需的絕對焦點。
2006年,成交規模比較大的住宅地塊有朝陽區廣渠路36號地,規劃建築面積約46萬平方米,海淀區溫泉鎮D1地塊,規劃建築面積約23.6萬平方米,大興采育鎮鎮區改造起步地塊,規劃建築面積約20萬平方米,豐臺區萬恆家園二期地塊,規劃建築面積約41.65萬平方米,朝陽區東壩鄉用地,規劃建築面積約45萬平方米,順義區河南村老年社區,規劃建築面積約42萬平方米,還有規劃建築面積21.7萬平方米的宣武區廣安門外大街305號用地等。
招標成土地出讓主角
2006年土地交易的一個特點就是招標出讓成為出讓的主角。為了抑制地價的過快上漲,2006年以來,土地出讓多采用了招標的方式,特別是幾塊面積大的土地,基本都是采用了招標的方式出讓。這一方式,也很大程度上控制了地價的上漲。
據北京市土地儲備中心的數據統計,2006年土地市場總體成交價格2847元/平方米,較2005年同期相比下降了9.9%,這主要是因為2006年宏觀政策出臺後招標出讓土地的比例大幅度上昇。土地市場招標出讓成交土地建築面積所佔的比例為45.4%,而2005年同期這一比例為0。
從今年成交的地塊看,有30宗土地以起始價成交,其它高於起始價成交的土地中,成交價較起始價的增幅大部分都在20%以下,在如今土地主管部門對土地價格進行嚴控的情況下,以往土地市場中的『天價』地塊將很難再出現。
成交量城區郊區平分秋色
2006年,從成交土地的區域分布看,八大城區成交面積所佔的比例為48%,樓面地價成交均價4637元/平方米。可以說,從成交區域上看,城區與郊區平分秋色。
在八大城區中,作為住宅市場供應的高房價區域及需求的熱點區域,朝陽區的土地市場最為各方關注,今年朝陽區土地成交規模佔總成交規模的20%,遠領先於其它區域,成交均價5067元/平方米,而且本年度居住用地中兩個『最高』:樓面地價最高的工體4號地(樓面地價11015元/平方米)以及總價最高的廣渠路36號地(總成交價26億元)均位於朝陽區。
從本年度成交土地的環線分布看,五環內的建設用地越來越少,土地供應繼續向五環外的郊縣傾斜。1-11月,遠郊區縣所佔的比例已經達到土地市場總體成交面積的52%
2007年土地市場
成交上昇價格下滑
從目前北京土地儲備中心推出的地塊信息看,正在交易的地塊面積約317.7公頃,第四季度計劃入市的地塊141.4公頃,加之先前成交的地塊626.9公頃。這樣算來,截至統計時間統計的數字,2006年北京市共推出招拍掛地塊面積約1086公頃,對比年初的土地供應計劃,即1900公頃的商品房用地,商品房用地還有約814公頃的供地缺口。
中原地產預測,北京商品房市場需求旺盛,而2006年土地供應量較年初土地供應計劃相比有較大的缺口,因此,預計2007年土地市場供應將繼續上昇。
從2006年土地出讓的方式看,土地市場招標出讓成交土地建築面積所佔的比例為45.4%,而2005年同期這一比例為0。土地主管部門順應國家政策需要,通過招標的方式對土地的價格進行控制,以期間接穩定高企的商品房市場的價格。
因此,中原地產預計,未來土地市場招標出讓土地的比例將繼續上昇,尤其是那些規模較大的熱點區域的地塊將主要采取此種出讓方式,而土地市場的總體成交價格也將繼續延續目前的下滑趨勢。
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