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近兩年,『買房了嗎』就像『吃飯了嗎』一樣成為許多人見面的問候語,面對節節攀昇的房價,是買房還是繼續觀望已經成為眾多市民最為頭疼的事情。『房價還會漲嗎?』這個問題始終困擾著還沒有買房的人,也困擾著房地產業。此前一位專家就表示:『現在談論房價漲跌全是胡說八道,究竟是漲是跌,只有市場能決定,而市場總是用一切方法來證明大多數人是錯的。』
投資房產不如把錢存銀行
投資是為了獲利,要獲利就要追求資金周轉率,購房者自然希望將房屋早日出手。據了解,目前普通住宅如果在5年內出手,需要繳納5.55%的營業稅、3%的契稅、1%的個人所得稅,另外還有印花稅、手續費、登記費等大約總共0.2%至0.3%,費用的總和幾乎接近房價的10%。事實上,不會有哪個投資者能夠忍受5年的資金周轉期,因此,上邊的稅費就一個也不能少。也就是說,如果房子只昇值了10%的話,投資買房者是賠錢的,因為即便是把錢存在銀行,每年也可以有至少2.25%(需要繳納20%個人所得稅)的收益。
有業內人士告訴記者,其實上面的計算方法相對簡單,因為房子也是商品,是有消耗的,投資還應該計算折舊。據悉,目前計算房子折舊有三種方法:一是直線折舊法;二是雙倍餘額遞減法;三是成新率法。『一般我們都使用直線折舊法,即房屋總值除以房屋存在年數所得數值。』該人士介紹說:『以80萬元房屋為例,如果是鋼混結構存在60年,每年折舊1.3萬元,如果是磚混結構存在50年,每年折舊1.6萬元,即每年成本再加1.6%或2%。如果是貸款的話就更不得了啦。』據了解,目前公積金貸款1至5年的利率是4.14%,商品房按揭6.12%至6.48(可以下浮15%)。
3%的租房收益率不值得冒險
很多人認為,可以買一套房子投資,用租金償還貸款,這種被很多市民認可的形式卻遭到了業內人士的反對。一位已經離開地產界的專業人士認為,目前國內的租售比(租金與售價比)偏低,所以,這種投資形式並不可取。『天津目前一套50平方米左右的偏單租金大概在1000元左右,而這樣的偏單能夠賣到30萬元左右,如果房地產行業一直穩健發展,按照一般我們業內計算,每年的租金要去掉一個月的空置期,也就是說,年租金在11000元左右,這樣年收益率在3%左右,與存銀行差不多。』但他提醒:『這都是在房地產行業健康發展前提下的。股市、期貨、外匯、房地產是世界公認的四大投資渠道,是投資就有風險。國際上房地產行業出現大幅下跌並不鮮見。為了每年3%的收益率需要冒房市調整的風險顯然並不值得。』
房產瘋長不現實現實須觀望
業內人士認為,國家近年來的宏觀調控基調一直是控制房價漲幅,因此投資者期待房地產市場依然像前些年一樣出現瘋長是不現實的。『目前股市在上漲,增量資金介入明顯,而期貨和外匯市場一直不斷吸引資金進入,有報告稱,已經有國際熱錢開始從國內流出,再加上中國進入加息周期,而其他投資渠道的興旺,必然分流地產投資,這說明投資拉動房價大幅上漲的動力正在減弱,種種跡象都顯示多元化投資渠道對社會過剩資金的吸引,著名經濟學家謝國忠提出「中國房價明年將進入調整期,2008年或2009年將進入谷底」的論斷是有道理的。』該人士認為,『套用央行的話說,當前房地產價格走向尚不明朗,如果房地產價格出現大幅下跌,將會在宏觀上影響投資、消費和金融穩定,因此,買房投資的消費者可以暫時觀望,以免短線變中線,中線變長線,長線變投資的尷尬情形在自身上演。』
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