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新聞綜述:
美國經濟復蘇:這一輪經濟復蘇的主要動力是,房地產繁榮刺激了佔美國GDP2/3的私人消費的持續擴大。美國及全球房地產市場泡沫破裂將會給美國及世界經濟運行帶來很大的衝擊。國際貨幣基金組織近日已經發出警告,美國房地產泡沫破滅將是世界經濟面臨的最大的風險。
綜合各方面分析,美國及全球房地產市場調整的主要風險是:
第一:影響美國及世界消費需求。近年來,美國房地產財富效應對於刺激消費需求起了巨大作用。2004至2005年間,美國居民實際消費平均增長3.7%,而同期個人實際可支配收入平均僅增長2.4%,其缺口主要靠房市的財富效應來填補。過去5年間,房價上漲對美國消費需求年增長率的貢獻超過0.5個百分點,一旦房價趨穩或下跌,其對消費的貢獻度將會變為零或負值。其他工業國家也大體類似。
第二:加快美國經濟減速。據羅有關觀察家估算,房市泡沫破裂可能將使美國GDP增長率降低2個百分點以上。其中,建築業開支收縮的影響為1.5個百分點,財富效應逆轉的影響為0.5個百分點。如果考慮相關的關聯效應,影響還會更大。房地產降溫已使今年美國經濟出現減速,美國GDP增速從今年一季度的5.6%回落到二季度的2.6%和三季度的1.6%。明年美國經濟將進一步回落至2%左右。
第三:對美國消費需求的嚴重依賴將使有關國家出口面臨風險。美國2005年消費總額達9萬億美元,比歐洲高20%,分別是日本和中國的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對美國消費需求的嚴重依賴,美國創紀錄的8000億美元貿易赤字就是一個例證。美國消費和經濟增長放緩首先會衝擊高度依賴美國市場國家的出口,如加拿大出口84%輸往美國、墨西哥86%出口輸往美國、中國加上香港轉口有40%出口輸往美國,東亞其他經濟體對美國市場依賴程度也比較高。其次,還會通過全球商品生產供應鏈在世界經濟中引起連鎖反應,包括近年來日益依賴中國等市場的經濟體。
第四:美國經濟減速可能演變為全球經濟減速。美國房地產泡沫破滅有可能使美國進入一個消費減速時期。同時,全球房地產市場調整也會衝擊世界消費需求的成長。在此情況下,世界將缺乏填補美國消費需求減少的源泉,也缺乏抵消高度依賴美國經濟的現行增長模式的政策空間,美國經濟減速將通過全球生產供應鏈條傳遍全球,演化為全球經濟的減速。同時,全球房地產市場調整也會對世界經濟產生下跌壓力。
第五:新興市場面臨更大的金融風險。美國及全球房地產市場泡沫破滅或調整,將加劇有關國家和國際金融市場的動蕩,國際投機資本將更趨活躍,一些當事國和發展中經濟體金融風險大大增加,某些新興市場將會遭受更大的外部衝擊,不排除發生局部地區金融危機的可能。
這次樓市泡沫超過20世紀世界上曾出現的三次房地產泡沫,包括80年代後半期日本的房地產泡沫、80-90年代東南亞、泰國房地產泡沫和30年代美國的房地產泡沫,而這三次房地產泡沫均引發當事國局域性乃至全球性的經濟金融危機;也超過上世紀90年代後期全球股市泡沫(歷時5年,增幅為世界各國國內生產總值的80%)及上世紀20年代後期美國股市泡沫(佔其國內生產總值的55%)。
正華評論:
全球房市已經出現降溫明顯的跡象,並形成多國房市的連鎖降溫的發展態勢。如美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙以及一些新興經濟體房市都不同程度地陸續出現調整和退燒。過去的五六年時間,全球房地產市場出現了一次歷史罕見的大泡沫,全球房市熱掀起,全球房價也一路狂?。據英國《經濟學家》雜志調查分析,過去5年發達國家房市總值由30萬億美元上昇至超過70萬億美元,增幅相當於世界各國國內生產總值的總和。歷史上最大的房地產泡沫成型,全球最大的一次資產泡沫即在21世紀初產生。
人類歷史上已經發生的三次房地產大泡沫前車之鑒讓世人刻骨銘心,房地產大泡沫的破裂直接危及並導致該國或地區的經濟大蕭條。
1926年美國房地產泡沫破碎,間接引發上世紀三十年代世界經濟危機;1991年日本房地產泡沫的破碎,導致了日本長遠15年的經濟大蕭條;1997年東南亞、香港的房地產大泡沫破碎,致使投資的血本無歸,一貧如洗淪為『負翁』。房地產大泡沫引發的經濟危機那種惡夢般的人間慘劇,實在令人不堪回首。
前三次房地產大泡沫的形成和最後破裂,是房市患上狂熱癥的典型癥狀,狂奔到『最後的瘋狂』,倒是印證了一句經典的話,『上帝讓它滅亡,必先讓其瘋狂』。歷史是一面鏡子,時刻告誡著各國謹防房地產大泡沫。曾經先後三次發生在二十世紀的房地產大泡沫的破滅,無疑在警示,房地產熱刺激下的經濟高速增長,並非是全球經濟良性發展的真正動力源。『歷史常有驚人的相似之處』難道這三次大泡沫還不夠『相似』嗎?
再審視一下當前全球房市泡沫的覆蓋面之廣,衝擊之大,不得不令業界予以高度關注。發達國家如美國房地產泡沫首當其衝。為擺脫經濟衰退,美聯儲自新千禧年開始已連續13次降息。過去四年美國平均房價漲幅超過50%,而過去半個多世紀其平均漲幅比去年同期下跌1.7%,這是美國房市11年來首次出次年度房價對比下跌,9月份新房中間價同比下降9.7%,創36年來最大降幅。
法國房地產聯合會報告顯示,法國平均房價8月下降了1.1%,房價連續二月下降也是近10年來首次出現。
全球房市的調整將使世界消費需求和經濟增長面臨很大的不確定性風險。眼下,很多國人會問『全球房市調整會引發中國房市泡沫破滅嗎?』
事實上,防范房市泡沫,我國的新一輪宏觀調控措施出臺了許多,也初步取得了一定的成效。預警機制啟動較早,及時規范和調控了投資房市的行為,起到了防患於未然的作用。況且,全球房市只是出現調整跡象,其泡沫尚未發生破碎。綜合研究下來,此問題目前是一個偽命題。(蔣正華)
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