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每逢歲末,多多少少就會有些餘錢,中國人由於對土地對房屋有一種天生的偏愛,所以買房就成了年末的一大盛事。
房產之窗網上海樓市監測系統顯示,在近期所成交的新增房源中,新房成交套數增加的同時,新房成交面積並沒有成比例上昇,由此說明小戶型住房的供給量在不斷增加。
從成交均價來看,本月普通住宅成交均價8836元,較上月上漲2%。這主要是由於人民幣匯率本月屢創新低,人民幣昇值預期不斷擴大,從而導致本月內環中心區域高檔樓盤成交量大幅增加。內環區域的成交價格受此利好影響呈現上漲趨勢,全市成交均價也在內環價格的拉動下出現小幅上漲。
成交房買家一:投資獨立空間長壽路聖天地1室1廳,68萬元買進再出租華山路正力公寓一房,面積59.15平方米,成交價74萬。
陸先生是汽車公司的經理,自己已經有了一套2室的住房在浦東靠近公司。他的在銀行還有一筆不小的存款就打算拿出來再買一套小的次新房。他覺得投資的次新房首先面積不能超過140平方米,否則還要交納一筆稅收,白白浪費錢。其次房子必須要在環線以內,臨近一些白領的寫字樓,出租的能力也大有保障了。而且打聽到現在市面上租4000元以上房子的人已經是鳳毛麟角了,他想自己買房的戶型也要選擇1房,譬如買一套100萬元的2房借出去每個月3000元,頂多3500元,而買一套40平方米的一房,每個月租金2000元左右,但想到每個月的還貸數量之龐大,絕對是小的次新房來的劃算。更重要的是,中介人員提醒陸先生,現在白領都喜歡1室1廳的房子,一套2房4000元的租金一切二每人2000元和一套獨門獨戶的2000出頭的房子相比之下,他們寧可多出幾百塊也要一塊屬於自己的私密小天地。
經過了幾番比較,陸先生買下了長壽路的聖天地,1室1廳,48平方米,掛牌價70萬元,交通方便,離開7號線只有幾分鍾的路程。這套房子的賣主也是一位投資客,他買了這房子2年多沒有借出去過,白白放了2年,房子各個方面都還是嶄新的,有理財頭腦的陸先生一眼就看出這是一套好房子,立刻拍板以68萬買進,很快這套房子就順利租出去了。
同樣的Leo先生本身就是做房貸的,他手裡也有三十幾萬的閑錢,放在銀行不合算,投資基金回報又不固定,而且這些錢放著也是放著不等著用,就拿出來長線投資房產。他購置了位於華山路的正力公寓2樓的一套一房,面積為59.15平方米,南北通風,精裝修,成交價為74萬,貸了7成款項。
成交房買家二:工作換了房子也換香梅花園,3房2廳2衛,170平方米,230萬元成交。
鄧先生最近找了一份新的工作,公司在浦東,而他家原本靠近虹口的單位,所以他也開始打算賣掉舊的房子購置一套新的次新房。他手上的房子是同心路的嘉弘紫薇苑,3房2廳2衛,147平方米,房齡有5年了,也算是老房子了,在中介他掛牌170萬,最後被一位來自西班牙的Pluto老先生相中打算做為辦事處,他還價160萬元,最後經過幾輪軟磨硬泡雙方以163萬元成交。
在浦東分行,他也買到了一套靠近他單位的香梅花園,是明星樓盤,3房2廳2衛,170平方米,230萬元成交。
另一位是做生意的阿榮先生,他手上有一套99年的瑞虹新城1期,當初覺得樓市行情不好沒拋,近幾年來房價節節高,這陣子政府要控制房價,他覺得房子是時候出售了。他的房子是3房2廳2衛,111平方米,賣了160萬元。他說,很多人在四五年前買了商品房,藏著掖著到現在也已經是老房子了,還不如賣掉它,加點錢貸款買一套新的,自己住著也舒服。
《申江樓市》點評:以小換大的人群,通常都是手裡有著一些資金,他們以前也買好了商品房,當然現在已經是『暮年房』了,可能區位不好,可能住著不舒坦,正好找個理由拋售出去,換個滿意的新家。
成交房買家三:婚房圍著地鐵四號線瑞虹新城,2房2廳1衛,72平米,95萬成交。
海倫新苑,146平方米的3房2廳2衛,成交價168萬元。
在結婚的大年裡,買次新房作為婚房的也分為實惠和富足兩類。童先生和太太一個收入6000多元,另一個3000元,加起來近萬把塊,兩人的婚期將至,買房成了頭等大事。准夫妻兩個人本來工資就不高,平時吃吃喝喝早就彈盡糧絕了,關鍵時刻還得要父母支橕一把預支首付。像他們兩人接近一萬的收入還可以勉強買中環線以內的2房次新房,因為家境也不是特別殷實,他們就選擇了小區裡中等的瑞虹新城,離地鐵四號線很近,房齡也將近5年了,2房2廳1衛,72平方米,掛牌價97萬元,最後95萬元成交。男方父母肩負起40萬元首付的重擔,兩人公積金貸款20萬元,銀行商業貸款20萬元,也就是說每個月支付2800元的放貸,用不了25年就可以還清了,扣除2800,6000元對於准新人來說還是可以過日子的。
另一對是結婚2年的夫妻,他們在虹口區的動遷房戶口有好幾個,拿到了將近100萬元的動遷費用。陳先生陳太太習慣了一方水土養一方人,想就近買一套房子和父母合住。陳先生30出頭是從事IT行業的,陳太太27歲,電力公司職工,兩位的工作都很穩定。他們買的是一套海倫新苑的房子靠近地鐵四號線,房齡1年,146平方米的3房2廳2衛,掛牌170萬元,成交168萬元。除去手裡100萬的一次性付清,他們申請了公積金貸款。電力公司工作的陳太太每個月的公積金就要有2000多元,而且公司裡的公積金不用也是白白地浪費。像這一類的事業單位和一些效益好的外企,公積金的數目是相當可觀的,有的甚至有3000-4000元一個月,申請公積金貸款就可以省掉大筆的商業貸款,自己的生活質量也不會因為房子而被硬生生拖垮。像他們這種申請的公積金最高限額可以達到20萬,如果有補充公積金,還可以上漲到30萬,給負重的貸款生活帶來了一絲福音。
《申江樓市》點評:大部分上海投資客在政府的政策出臺之前就完成了舊房換新房的手續,5年內的次新房正好打擦邊球,逃過了稅收,比如很早投資的4000元一平方米的房子政策出臺前1.2萬元一平米賣出,再以1.6萬一平方米買進一套次新房,雖然出的錢多了,但是房齡從10年一下子縮短到兩三年,出租的時候加價也大有優勢。
年底時分,越來越多的人會買好房子安頓下來,營造過年的溫馨。值得提醒的是在貸款這方面,要算好閑錢和貸款比例。例如手裡有50萬,就可以拿出30幾萬買80萬的房子,每個月還貸3000元,這樣是比較合理的。
《申江樓市》點評:家庭收入在5000—6000元左右的家庭要買房就該選擇1房1廳的市中心房子,如果要買2房這個價格就要跑到中環線附近或者是出中環線了。一般70平方米的房子60幾萬,除去首付的30萬元,每個月只要還1000多元。比如像涼城、曲陽名店,靠近赤峰路地鐵站,如果不挑選樓層,2、3樓,80、90平方米,70萬元上下就可以拿到了。
買家四:教育房一顆愛心兩種准備成交房。
新潮時代,52平方米,總價70萬元。
胡太太是商界的精英人士,她和先生一直忙著打理自己的事業,無暇顧及孩子的教育。孩子今年滿6歲,報上了虹口區三中心,小孩子剛上學期間的自控能力比較差,父母就想到幫自己的孩子找一個全托的家教,這關系到要在學校附近買一套次新房,他們選了一套新潮時代,52平方米,總價70萬元,一次性付清,由老師和孩子共同居住,每個星期還會帶孩子就近去練書法,父母也就放心地去生意了。
同樣的身為父母,孩子即將步入千軍萬馬過獨木橋的高考之中,徐先生和太太也是心急如焚,盡力想給孩子營造一個安靜的備考環境。因為孩子的學校靠近靜安區,每天早上老師都要求給學生加課,也就是要早到45分鍾,從原來的8點調整為7點一刻,這對於本來住在浦東的小徐來說可成了一樁頭疼的事。高三本來課業就緊張,晚上睡不好,早上為了趕車子要很早出門,天天打的費用實在昂貴,父母就覺得乾脆把家搬到學校附近再說。他們通過中介求房買到了局門路/斜土路的祥安公寓,8樓聽不到馬路的嘈雜,2室1廳1衛,86平方米,掛牌價110萬元,賣方也是上海本地人,因為掛牌價比較合理,看房的人絡繹不絕,徐先生和房主敘述了自家的情況,賣方很同情『可憐天下父母心』,很爽快地決定把房子以107萬元的價格售給了徐先生。
《申江樓市》點評:買小戶型次新房的家庭要麼是因為孩子還小,想托付給老師管教,所以買一間房子作為『托兒所』。要麼就是大一點的,孩子長大了可以直接作為婚房用,比如等到小徐考完大學,這間房子也就是未來結婚房子的資本。老兩房換三房就立刻可以作為婚房派上用場。
這些家庭選房往往會要求房子帶一點簡單裝修即可,因為畢竟不是長久的安身立命之所。
買家五:買房只為盡孝天安花園,2室2廳2衛,102平方米,成交價158萬元。
Alex的母親上個月買菜不小心摔了一跤,右腿骨折,經過手術之後腿部留下了後遺癥,走路一瘸一拐的。本來他們家住在6樓,腳摔傷了走路不方便,而且父母年事已高,隨著時間的推移必定要住底樓的房子,自己工作忙沒辦法一直陪在身邊照顧,出門買個菜,逛逛公園,對老人來說顯然是一樓最便捷。於是他去了中介分行登記,剛巧出來了一套天安花園的底樓房,Alex消息靈通,馬上預定下。這套房子是2室2廳2衛,102平方米,掛牌160萬元,成交158萬元。因為是精裝修的房子,幾乎不用什麼興師動眾f大興土木就能搬進去住了。該套房之前一直放租,租金為4500元/月。由於工作忙,放租一年後,房東認為放租所需精力過大,因此寧願虧本拋售,盡早把房源出手,節約下來的時間能花在工作上。
Alex來得早不如來得巧,正好趕上了這只『皮夾子』。
《申江樓市》點評:購買這類孝順父母的次新房的人年齡大多數在40歲朝上,他們希望父母身體健康,就不會給自己的工作帶來煩惱。他們選擇的次新房一般要求裝修一定要好,拿到房子不用大動乾戈就能立刻入住。同時,這些次新房一般是2房,位於底層,房齡在5年左右,打一個免稅的擦邊球。
買家六:海龜最愛單身房新湖明珠城,面積58.34平方米的1房2廳1衛,成交價78萬元盧灣都市花園,62平方米的1房1廳1衛,成交價100萬元。
剛剛從澳大利亞回國發展的Fiona住慣了海邊的風景房子,想買一套風景優美的房子。海龜派的她整天要和朋友穿梭在Ark等時尚地標之間,她要求房子也必須位於市中心地段,不要沿馬路太嘈雜,寧靜的工作環境很適合海帶的SOHO生活。
看到了小時候印象裡又臭又髒蘇州河大改樣,周邊又建起了一座座老廠房,是當下創意產業的發源地之一,她就決定要買一套蘇州河的景觀房。朋友勸她還是租房比較好,最近政府壓著房價,可能會有下跌的勢頭,可Fiona卻不以為然,她覺得泱泱中華的土地,尤其是上海這塊黃金寶地的房價只會漲不會跌。
她買了普陀區東新路88弄的新湖明珠城,面積為58.34平方米的1房2廳1衛,房齡1年,開發商精裝,掛牌價為80萬元,實際成交價為78萬。房子位於輕軌鎮坪路站僅3分鍾,推開窗就是蘇州河水景,小區檔次也高。
Jude是美國來的留學生,她在上外讀書,漸漸地喜歡上了上海,想留在這裡發展。安個自己的小窩在這裡最有家的味道。因為是學生家裡錢也不多,她和她的男朋友一起買下了魯班路的盧灣都市花園,62平方米的1房1廳1衛,房齡2年,掛牌價為110萬元,實際成交價為100萬元。
《申江樓市》點評:『單身海龜』購買次新房的人居多。他們注重生活品質,不喜歡便宜的二手老房子。精裝修房子,尤其是景觀房是他們的最愛。他們喜歡靠近市中心的房子,出行方便,有時他們還主動提出房子要靠近某個創意產業園區。他們覺得靠近創意產業地區的房子纔最有味道,而且昇值的空間可能較為明顯。
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