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經濟史可能會這樣記載2006年:這一年,沒有哪個領域像房地產一樣承受的調控力度之大,也沒有哪個領域像它一樣強烈地牽動上至中央政府、下至普通市民的神經。人們或可透過疾風暴雨般調控下的樓市『變』與『不變』的多重表情,來回望既往,前瞻來年。
樓市『三變』:調控效應初顯
『變』是2006年樓市最鮮亮的底色,是調控效應的初顯。舉其要者,其變有三:
一變:房地產發展目標轉向深切關懷中低收入人群住房,並從『原則』規定轉向量化『落實』。
『國六條』首次系統地明確了解決中低收入家庭住房的4條路徑,『重點發展』中低價位中小套型普通商品住房、經濟適用房、廉租住房,『積極發展』住房二級市場和租賃市場。九部門在實施細則中首次量化新建住房結構比例,90平方米以下住房須佔開發建設總面積70%以上。『國六條』還將問責『劍鋒』指向城市政府,將調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入地方經濟社會發展工作的目標責任制。
業內人士認為,這表明2006年房地產宏觀政策發生了重大變化,控制房地產過快增長的勢頭,讓房地產業為和諧社會服務的思路非常明確。房地產發展的首要目標就是保障人民住房的基本需求,解決廣大中低收入群體的基本住房保障成為重中之重。
導向變,現狀變。截至9月底,全國276個城市公布了住房建設規劃,28個直轄市、計劃單列市、省會城市新出讓土地的商品住房項目中,90平方米以下戶型佔75%。還有10個省區市明確了土地出讓淨收益用於廉租住房建設的具體比例。新局正在開啟。
二變:市場預期空前分化,消費者由恐慌性跟風轉向普遍持幣觀望。
看漲還是看跌房價?2006年,投資銀行內部對此判斷由原先『一致看漲』變為空前對立,『看空』與『唱多』者旗鼓相當。國家統計局最新發布的數據顯示,今年第三季度房地產業的企業景氣指數和企業家信心指數均在下跌,其中企業家信心指數連續兩個季度下降。
盡管真實房價漲多跌少,消費者中『看跌』仍是主流。年中,千龍網的一項調查顯示,60%的網友看跌北京房價,鐵了心不買房;南京的相關調查表明,56%的潛在購房者表示推遲購房,看漲房價的比例由『國六條』出臺前的67.1%減少到13.2%。
預期的改變源於供求關系在發生改變。譬如上海,截至10月底,已積累新商品住房1621.17萬平方米待售,而同期累計成交住宅不過1214.8萬平方米。按現有銷售速度,即使不計算後續新房增量,上海現有新房源至少要再賣1年纔可能售完。類似的供求逆轉在長三角地區已經出現。
此外,11月,全國首例『雙限雙禁地』在廣州面世,居住用地在限制房價、限制套型的基礎上,通過公開競爭地價、競爭房價來確定開發商,這給市場以普遍預期:房價將因此得以抑制。
三變:開發商加速洗牌,房地產業周期性調整開始。
盡管整體上還在死守高價、維持高利潤,但開發企業優勝劣汰加劇,行業集中度在提高,產業生存方式在轉變。『國十五條』之後,銀根、地根進一步緊縮,土地與資金這兩種資源的配置狀況在發生改變:一方面,大批中小企業資金鏈日益繃緊、斷裂,生存空間縮小,開始賣地求生;另一方面,出讓土地正在向少數大企業集中。大企業或通過引進海外投資基金,或定向增發,乘機儲地擴張,並購中小型房地產公司。下半年一線城市新出讓土地基本被十來家大企業所壟斷,行業集中度在提高。
房地產業步入整合期的另一表現是,整個行業的生存方式也在轉變。業內人士認為,由於調控的深入、規劃的限制、土地成本的提高,房地產行業特點從過去的投資性變成了精耕細作,開發商從過去拿地賺錢轉向考慮產品質量、性能、戶型,追求設計創新能力。
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