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上周,北京地產商——今典集團董事長張寶全(張寶全博客|張寶全新聞)成為數字家電行業的焦點人物,他以EVD產業聯盟秘書長的身份把國內20大主流碟機廠商聚集到他的今日美術館裡,然後宣布,EVD產業化全面開始,它將在兩年後基本取代DVD。
根據以上原因,此刻似乎是我們稱呼他為EVD供應商張寶全的最佳時刻。我們私下裡甚至開始討論這樣一個可能性:『張寶全,再見,房地產。』
在我們的訪談中,張寶全承認現在95%的精力都在EVD和電影產業上,而在過去的一年時間裡,今典公司在增加土地儲備上幾乎是毫無作為。
而在我們的訪談期間,他在電話裡拒絕了一個面積為50畝土地的合作建議,他在電話這頭說:『我覺得500畝的土地我們可以考慮做一做,太小了就不太合適。』
張寶全在訪談中認為,業務多元化是如今房地產企業不可避免的選項。
這或許可以被理解成,他對自己『不務正業』的辯護之辭。他點評自己的行為說,少做一個項目,卻為公司鋪墊了一個未來。這個話能否最終落地,要看未來一年商人張寶全的辛苦工作。
鑒於張寶全是繼今年年中周慶治之後,第二個表現出地產退意的福布斯榜富豪,我們本期選擇他作為聊天對象。他將對公司的轉型、未來的業務格局以及其中面臨的組織瓶頸作出回答。
我們試圖將張寶全和周慶治兩個人作為新政下地產領袖命運的個案來進行觀察的,結論能否被證實,尚待檢驗。
多元化轉型
記者:現在感覺找您談生意的更多是關於EVD話題的,談地產的很少。
張寶全:地產的事,主要是談拿地、資金以及拍板的事情,這個地你拿不拿,拿完後怎麼規劃,我們公司做這一塊已經很成熟了,我可以管也可以不管。現在我基本上已經不怎麼管了,你看北京很多民營企業、包括潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新聞)的企業都屬於這種老板導向型的企業,公司和個人關聯很大。這是一個企業前期發展中必然的現象,但是隨著公司規模的變大,比如今典的二次創業,做EVD和電影就屬於二次創業,這些地產企業的人員與電影EVD關聯度不是很大,本來是公司可以轉向職業經理人導向,但是此時由於這個現狀,公司和老板就被擱進去了。
當帶領一個企業進入一個不熟悉的領域時,老板面臨的挑戰是如何盡快把自己的員工帶出來,使他們盡快地熟悉。
就EVD而言,我覺得我明年還要辛苦一年。就像下圍棋一樣,現在下幾個點大家基本上看不懂,不知道你想乾什麼。但是我的EVD如何布局,昨天的EVD大展就表現得很清楚,可是當初我做的時候,很多人覺得莫名其妙。
就電影而言,我們還處於圍棋的布子階段,但是我覺得到明年6月份的時候,這個布局就會出現圍棋中的場。
記者:我很感興趣的一個話題是,當您把資金和精力投入到EVD和電影這樣一個未知的領域時,您心裡有怎樣的期待。假如您沒有這麼做,而是對地產全神貫注,那麼,在過去五六年整個地產界最黃金的幾年,您的事業規模會更大。
張寶全:首先,你的前提是錯誤的。EVD和電影不是一個未知的領域,而是我很了解的領域。就電影而言,全中國能夠講明白的人,就太少了。我的專業是電影導演專業,在部隊放電影時我對電影的各種技術、設備都學會了。後來又開始拍電視劇,包括做電視制片人,可以說,在電影產業領域,能夠參與到各個環節,把方方面面都搞明白的人,沒有幾個人能夠比我更了解。因此,沒有數字電影時代的到來,我肯定不會參與到這個領域。EVD就是電影的數字化,數字電影時代的到來就是一個很好的發展機會,而我對電影的興衰過程、數字電影又比較了解,我知道如何利用它。
我學電影導演出身,要是拍電影能像地產一樣掙錢,我想我也不會去做地產,但事實上拍電影掙不了多少錢,所以纔會去做地產。因此,應該說我是從拍電影這個熟悉的領域,進入到地產這樣一個未知的領域,搞了這麼多年,現在我重新回到以前的領域。
我相信,數字電影時代的到來,肯定會給電影產業帶來新的盈利模式,這麼多年過去,我對這種模式已經很了解。比如影院,我認為已經進入第三代影院。第三代電影院的關鍵含義是,它不是賣電影,而是賣與電影相關的生活方式的影院。比如酒吧,它是賣與酒相關的生活方式的地方。
在這樣一個地方,你可以聽音樂、看電影,購書或者現場閱讀,不同愛好和口味的顧客都可以來這裡,我認為以酒吧模式為特征的第三代影院應該就是未來城市社區的主要模式。
在這些社區裡,這種盈利模式就會吸引投資者,這種模式把各方的利益都規范好了,都能賺到錢,就是一種有效的商業模式。
而且,房地產企業現在面臨著一個不可避免的多元化的選擇。
記者:該怎麼理解您的這句話?
張寶全:中國的房地產市場最初門檻很低,但是隨著門檻的提高,以及地產市場的規范化,多元化發展已經成為房地產企業不可避免的選擇。這個時候,就看誰最聰明地轉型。聰明地轉型,其含義之一就是選擇你熟悉的領域。
記者:我很想知道的一個問題是,現在是不是地產企業最適合多元化經營的一個時機?
張寶全:地產的趨勢已經很明顯,做大的往往是少數,上市的地產企業在資金和招拍掛土地上都有優勢,其他的企業即使有錢也不一定能夠找得到地。土地成本越來越高,所以每個企業都不可能按照自己既定的計劃每年持續增長。
那麼,由於市場的變化,當一個地產企業的業績開始下降的時候,這些企業怎麼辦?它不得不考慮調整。
記者:但是,現在整個市場還處於一個上昇的通道中呢?
張寶全:那要看怎麼體會這個概念了。對大的企業是這樣,對於小企業來講,不是這樣的。
與以往不同,現在做地產開發,房子還沒有蓋呢,十幾個億已經扔在土地上了,所以雖然投資額在增長,但是開發的總量卻下降了。
對於一個企業而言,開發量下降,成本卻增高,這就意味著投資回報率下降了。很多企業都面臨這個資本游戲,所以我覺得房地產企業面臨幾個創新,一個就是發展戰略的選擇,很多小地產企業在繼續開發的問題上,就不做了,到外地去,但是到了外地,你又不佔什麼優勢。
此外,就是聯合發展,所以地產企業的發展戰略要提前規劃。多元化和相對多元化的發展戰略已經成為一個重要的選項。當然,很多企業選擇了退出,但是假如你選擇多元化的話,要選擇你熟悉的領域。
反過來說,雖然從2000年開始我們在EVD上投入,對地產有所影響,但是這使我們在戰略上有一個提前的鋪墊。
還有一個最大的不同是,我們現在的口號是,依托地產產業,向文化產業轉移。就是用地產做盤子,這已經沒有風險,我和老潘這種企業還是很穩妥的,我一分錢貸款都沒有。
當然,做文化產業也不是我花錢買個概念,炒作文化,從案例上看,文化產業我做得也是很成功的,比如就美術館而言,全國估計就我的今日美術館是贏利的。加上我們在出版、刊物領域的努力,最終會形成一個文化產業鏈。
記者:在這條道路上,您准備走多遠?
張寶全:我認為房地產是一個地域化很強的行業,並不是資本到什麼地方都可以做。搞不好就栽進去了。我們的心態還是非常好的,就是立足於北京,不追求規模。
在規模和速度之間保持一個正常的平衡,這樣就可以置身於政策的波動風險之外。
在這個過程中,我就可以依靠地產,對未來進行布局。其實到今天為止,我的未來已經布局得很明顯了。到明年我的布局更完善的時候,你會突然發現,我的市場前景和規模比地產要大得很多。
所以,從企業的發展上講,你要考慮你的資源和你自己的優勢,文化產業可能是我們的一個優勢。
在這個轉型過程中,電影和EVD與地產的不同在於,前者涉及的東西太多,而且中國的文化產業還不是很開放的產業,你會遇到很多非市場化的因素在裡面。
記者:在嘗試多元化時,除了EVD和電影產業,是不是有很多人給您類似的其他建議呢?
張寶全:當然了,投資的誘惑太多了。我心裡很清楚的,我的多元化就是進入文化產業,我的文化產業分三塊:以電影、EVD為核心的影視文化產業;以藝術、出版為核心的藝術產業;以極限運動、潛水為主的運動產業。還有一些地產衍生產品,比如我的紅樹林酒店。電影發展起來雖然很鬧心,但是它已經超越個人,成為國家都關注的一個產業。反過來講,要是它真正發展起來,對一個企業的影響就更不得了。
對我個人來說,我今年再操一年心,明年再操一年心,後年就把這個事情的軌道弄出來了。前面EVD出了那麼多問題,我能把它翻過來,這對我也是一種挑戰。
記者:在您談到地產多元化的時候,事實上也說到了是市場大環境的變動導致這一趨勢的出現。那麼,您如何評價今年七八月份周慶治套現地產、從而退出地產開發的個案?這會是新政下地產企業命運的一個標志性符號麼?
張寶全:關於這個事情,你聽到的很多評論都可能是猜測的,沒有人告訴你真相。
他想要這個東西,所以他要捨棄另外一個東西,至於他想要什麼東西,我們都並不知道。所以很多評論流於猜測。
但是我認為,周慶治的退出至少表明他的投資還是有效的,很多地產企業因為各種原因可能在退出前就死掉了,這就成了無效投資。
這個事情還說明,房地產不可能無限地增長,房地產企業也不再可能像先前那樣快速發展。土地招拍掛的實施意味著有多少錢玩多少房。
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