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白領夫婦虞先生30歲,妻子29歲,合計月收入7000元,日常支出比較高,估計每月需2000元。現在公積金賬戶合計2萬多,目前每月每人交納300元。想買一套城市郊區房,價格約在81萬元,面積為150平方米,2年後交房。
同時,想購買車庫,價格11萬。
月供佔結餘七成屬安全
現有資產情況:3萬元貨幣基金、3萬元股票基金、10萬元定存隨時可取,活期2萬元。還有2萬元在股市,但虧損過半。另外,虞先生表示,可向雙方父母借20萬元,用作購房首付。打算新房入住後把現在居住的房子出售,總價按市值約有70-80萬元。
為保證能夠支付房產的首付款等費用,銀行私人金融顧問先對客戶的支付能力做了測算。根據客戶提供的資料,150平方米81萬元的房子一般只能在離市中心較遠的區域,勢必需要車,因此,如果確實計劃居住,可考慮把車庫一並買下。
可以看出,虞先生現有的流動性資產包括流動性借款累加後,足以支付房產的首付費用,且有5萬元以上的節餘,因此,不會對現在的生活造成太大影響。
貸款總額為64.4萬元。夫妻雙方都交納公積金,原則上可以貸公積金和商業組合貸款。其中,公積金部分可貸30萬元,商業貸款34.4萬元。為保證當前健康的現金流,不至於影響現階段的正常生活,可按最長可貸款期限30年來測算。
公積金貸款30萬元,30年貸款月還金額為1504.06元;商業貸款34.4萬元30年貸款月還1954.92元,以上合計每月還款額為3458.98元。3458.98/5000=69.18%,應該還處於安全的負債范圍之內。(5000元為每月餘額)
賣舊房再返租積蓄裝修
據私人金融顧問測算,房產購買後,接下來需要支出的大頭是裝修費用,150平方米的房子按一般性裝修,附加家具和家電測算,大致需要近20萬的資金。
假定在交房後1年,也就是3年後裝修,這3年內可以累計的資金有:(單位:萬元)
(注:夫妻雙方月收入7000元,扣除生活費用後,月節餘在5000元。公積金每月自己交納300元,公司按同比例交納,因此,每月公積金總交額度為300元×2×2=1200元。)從上表中看出,這筆資金剛好夠虞先生裝修新房用。以上第2項,在拿到購房發票以後,就可以申請提取,需要提交支取申請表,交單位蓋章;購房發票、購房合同原件;身份證原件和復印件。第3項提取時除上述材料以外,還需提供按揭合同原件;蓋章的還款明細清單。
此外,根據市價,虞先生的舊房按75萬的出售淨價計算,20萬歸還父母借款,10萬元考慮買車;5萬元備用,5萬元作為返租金,剩餘的35萬可以全額提前歸還商業貸款。根據計算,3年後,商業部分剩餘本金在32.9萬元左右。歸還後,每月增加的節餘可以滿足車輛使用的需要。
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