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人民幣加息,因何事涉房地產行業?除貨幣政策外,還有哪些非地產因素,可能在未來影響到這個行業的最終走向。
2006年年中,對於埋頭快跑的中國房地產行業來說,終於行進到了一個歷史的拐點。來自中央政府的一個又一個政策,從不同角度對這個行業中的企業說著同樣的一句話:『抬起頭來,看清了規定出的那條路再跑。』
未來到底會怎樣,今天也許沒有人真正知道。但要想在今天決策的時候,就離未來的真相更近些,那麼人們就必須在關注政策變遷的同時,也要留心那些非地產因素的變化。某種程度上,它們對這個行業的影響,比行業政策更真實、更直接。
為此,新地產總結了影響地產的八大非地產因素,希望能夠對業內人士判斷未來有所幫助。
而就在新地產本期雜志即將送付印廠發排的最後時刻,從中國人民銀行傳出了加息的消息,這個消息,部分印證了新地產此前對貨幣政策走向判斷的准確性。對於影響地產的其他七大因素,新地產秉承了同樣力求准確的研究精神。
第一大因素
決策的劍和溫柔的手
站在高層決策者的角度,經濟問題、社會問題都是他們不得不考慮的東西。而決策因此往往會視全局而定,哪方面的矛盾更尖銳,政策便偏向哪個方面。面對中國經濟存在的諸多問題,宏觀調控如揮利劍,面對民生難題,則似撫上溫柔的手。但不管是劍,還是手,都會對房地產行業的後勢構成深刻的影響。如今,中國經濟面臨的問題似乎已經越來越嚴重。據國家統計局公布的數據,2006年1-5月,中國固定資產投資25443.47億,比去年同期的19526.84億同比增加30%。而2001年-2005年整個『十五』期間,固定資產投資增幅都在加速,從13%逐步到25%,呈現失控態勢。
與投資的瘋狂增長相對應的卻是消費市場的低迷。整個『十五』期間,社會消費品零售額的增幅一直在10%左右波動。
一邊是投資的高漲,一邊是消費的低迷,政府不得不面臨著這樣的問題,如果投入的固定資產不能順利地獲得回報,這個投資鏈條上的所有環節都得付出沈重的代價。這些環節包括投資方、商業銀行、勞動者,當然也包括政府本身。
7月26日,國務院召開了全國電視電話會議,通報上半年經濟形勢,部署下半年經濟工作。在會上,國務院總理溫家寶明確提出,要防止經濟增長由偏快轉為過熱。
溫家寶表示,目前經濟運行中的問題已非常突出。主要是:固定資產投資增長過快並呈加劇之勢,貨幣信貸投放仍然過多,國際收支不平衡加劇,能源消耗過多,環境壓力加大。必須采取有力措施,解決存在的突出矛盾和問題,防止經濟增長由偏快轉為過熱。
而國務院電話會議召開五天前,中共中央就已經在中南海召開了黨外人士座談會,專門就當前經濟形勢和經濟工作聽取各民主黨派中央、全國工商聯領導人和無黨派人士的意見和建議。
在會上,中共中央總書記胡錦濤就做好下半年的經濟工作提出了要求。其中包括,要切實控制固定資產投資規模。繼續加強和改善宏觀調控,區別對待,分類指導,從信貸、土地、環境等方面采取有效措施等;還包括要積極擴大國內需求,進一步增強內需對經濟增長的拉動作用,以及進一步解決好關系人民群眾切身利益的問題等。
這幾條,幾乎都會對房地產行業產生切實的影響。
據相關數據顯示,從1998年到2005年,全國房地產開發投資由3614億元增加到15759億元,平均年增長率達到22.7%,比同期全社會固定資產投資平均增速高7.9個百分點;房地產開發投資佔全社會投資的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。而房地產開發投資一直是被當成中國城鎮固定資產投資總額下的一個重要統計分類。今年上半年,北京市的房地產投資比重為53%,連續幾年超過固定資產投資比重的一半。
2006年7月,國務院總理溫家寶在河南考察時指出,保持經濟平穩較快發展,必須防止固定資產投資過快增長,著力優化投資結構。
房地產投資作為對固定資產投資過高最具貢獻力的一個分支,理所當然會在宏觀調控政策的關注范圍之內。
實際上,面對經濟運行中存在的問題,高層揮劍所指,也正是要切實把好土地閘門、信貸閘門和市場准入門檻,從嚴控制新開工項目。嚴格執行土地管理的法律法規,實行土地違法問責制,引導商業銀行合理調整信貸結構。
2006年8月,發展改革委等5部門更是下發特急通知,要求各地在產業政策、項目審核、土地審批、環境評價、信貸政策等方面,對上半年總投資1億元及以上的新開工項目逐項進行全面清理。存在任何一項問題的新開工項目,將被暫停建設、限期整改。
中國經濟景氣監測中心研究處處長潘建成曾表示,中國固定資產投資不斷上漲的原因之一,就在於目前房地產投資高漲的勢頭並沒有被完全打壓下去。
當嚴把土地、信貸兩個閘門成為中央對宏觀經濟調控的重要手段,對土地和資金為行業發展重要組成部分的房地產行業,必然會在繼續進行的宏觀調控中,遭遇嚴重的影響。
實際上,在國家此輪宏觀調控推行之時,國土資源部就已經開始嚴查土地違法及控緊地根。德意志銀行亞太區首席經濟學家馬駿分析認為,這都意味著新一輪的土地緊縮政策將真正開始。
馬駿認為,此輪土地緊縮政策的主要針對目標並非房地產行業,而是對固定資產投資的調控,但土地收緊對房地產,尤其是高端房地產的供地會有負面影響,『中低端的土地供應會有所增加,結構性調整會使得高端的土地供應相應減少。』
與此同時,在高層決策者不斷推行宏觀調控政策利劍的另一面,卻是一雙對民生溫和的手。在7月短短一周時間內,胡錦濤和溫家寶在不同場合涉及未來經濟運行的講話中,都談到了這個問題,並表示下一步要繼續關注。
而現階段,高漲的房價已成為普通群眾的眾矢之的,甚至有人發起了不買房運動,並要上書高層。客觀而言,解決住房問題,是需要有一系列的制度保障。比如政府公屋建設,比如整個社會及個人的信用建設,對不同收入群體,采用不同的住房供給方式,是中國房地產市場化發展到現在,必須解決的問題。然而,現實的問題是在社會基礎構架方面,中國目前欠賬過多,這就導致了眼下的現實問題,政府不得不使用非常之行政手段來予以解決。
『國15條首先是要求房地產業必須從增長導向到民生導向、從效率導向到公平導向轉變,這是中國住房發展理念和發展方向的根本轉變。』對於今年推出的房地產新政,北京科技大學教授趙曉曾這樣評價說。高層對民生問題的關注,意味著在接下來相當長的時間內,政府出於政治考慮,對房地產行業的調控不會放松。
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