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近來,中國的商業地產已經步入了高速發展期,據相關部門數據顯示,2004年全國商業地產投資總額達到1723億元,比2003年增長32.35%,新竣工商業營業用房面積增幅16.16%。到2005年,我國商業地產呈現出更快的發展勢頭,僅2005年1月至5月,全國商業地產項目開工面積達1.34億平方米,投資同比增長38.7%,但是增長的同時也面臨著發展的困境。
開發模式的缺點
開發模式的轉變是影響商業地產發展的決定性因素。近兩年推向市場的商業地產項目,多數采用『產權式商鋪全零售』模式或『主力店租賃+商鋪全零售』模式。在一些已開業的項目中暴露了許多問題,比如各租戶都重視自家營業面積內的形象,卻忽視了公共空間的重要性、項目整體推廣後勁不足、業態調整與品類調整引發糾紛等等,很多項目由於這類短期操作模式而停止營業。另外,有的開發商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租,整體交由有實力的商業經營主體進行運作,並給予投資者一定的回報,即返租。客觀地講,返租在收益性物業銷售中確實能起一定作用,但我國內地商業地產市場發展還很不成熟,這種策略不能兌現的情況時有發生,結果使個人投資者蒙受巨大損失,也對開發商造成重大傷害。
伴隨中國城市化和住宅商品化的進程,由房地產開發商或地方政府主導開發的商業街、SHOPPING MALL、社區底商以銷售為目的,普遍在規劃設計乃至施工階段並沒有確定日後的經營企業。這種地產開發與商業經營完全脫節的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發現,由出售向持有經營的開發模式轉變是產業發展和市場優化的必然趨勢。
同時,現代商業地產是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業,應該是多功能相協調的。但目前國內絕大多數商業地產項目采用了所謂『模塊化』的運作模式,即簡單地把整個項目分割成若乾模塊再進行疊加,放棄了統一規劃和專業化的開發操作程序,導致模塊之間、商業項目與零售業態接口出現偏差,削弱了整個商業項目規劃的合理性,嚴重制約了商業地產的正常發展。
商業面積不均衡
與發達國家相比,我國目前人均商業面積仍然不足1平方米,中西部地區人均商業面積相對東部沿海地區較少,城市人均商業面積相對農村而言較少;就城市而言,城市中央商業區商鋪過剩,而區域性商業中心,特別是新興城市社區商業網點相對不足;從供給而言,粗放型店鋪較多,許多店鋪可以用來賣什麼都可以,而精細化的專業型店鋪不足,許多商鋪不適應商品的特性,需要重新裝修。商鋪表面上供過於求,而實際情況是過剩與不足同時存在。一方面表現為產權式商鋪的過剩,城市中央商業區商鋪的過剩;另一方面仍存在不足。雖然我國現有近1800萬個商家,但相對而言,渠道並非較寬,多渠道並沒有完全滿足,具體表現為農村商鋪結構的不合理與不足並存,城市社區商業網點不足和一些業態空白的存在。
長期以來,我國人均商業面積不足0.7平方米。這種現象隨著20世紀末外資的進入開始改觀,大量外資進入中國搶灘,引起內資商業企業也紛紛圈地,從而帶動了商業地產的迅速發展。在發展過程中,某些城市出現商鋪過剩現象,如大連人均3平方米商鋪,北京人均2平方米商鋪。在一些一二線城市,尤其是東部沿海地區存在局部、短期的過剩現象。但從總體上看,我國商鋪面積仍然不足。
商業地產開發過量
近年來,很多中小城市大力發展商業地產,不少二三線城市甚至提出購物中心的招商標准是世界500強企業。由於此前出臺的宏觀調控措施目標多指向住宅市場,對商業地產的相關調控措施暫未出臺,尚無過多的開發限制,所以一些尋求出路的住宅項目開發商將投資重點轉向了商業地產領域,在某種程度上導致我國商業地產建設出現過熱,商用地產開發過量,空置率居高不下。如2005年,全國商業用房的空置面積已經達到3872萬平方米,佔各類商品房空置總面積的27.1%,空置面積同比增長23.2%,增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個百分點。
一些商業地產開發商盲目追求新的投資盈利模式,引發大型商業網點建設熱潮。很多商業地產項目采取了先開發後招商的方式,最終造成項目損失巨大,經常引發開發商、經營商、物業管理商三方的矛盾,成為新一輪投訴熱點。
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