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自央行加息後,使得眾多不堪按揭重負的『房奴』提前還貸的『積極性』空前高漲。事實上,無論加息與否,很多購房者也都是經濟條件一有好轉,就會選擇提前還貸,減輕房貸壓力。據了解,目前銀行提供的提前還款方式基本有5種,即:一次性還清;月供不變,縮短還款年限;還款期不變、減少月供;減少月供,縮短還款期限;增加月供,縮短還款期限。那麼,哪種方式最經濟省錢呢?
案例:不久前,王先生在關外買了一套總價28.7萬元的小商品房,當時首付12.7萬元,按揭貸款16萬元,按揭貸款期限為15年,按照他選擇的等額本息還款法,合計應付利息總額為77442.21元。不過,在他貸款4個月後,父母決定『贊助』他一筆購房款,於是他開始考慮提前還款。經計算,王先生4個月已經支出利息2788.29元,其按揭貸款本金還剩下156802.07元,應付利息還剩下74653.92元。
按照王先生一次提前還款5萬元,銀行的業務人員為他列出了4種提前還款的方式,並計算了相應的利息支出,看看哪種提前還款方式付出的利息更少。
第1種還貸:月供不變,縮短還款期限
如果王先生選擇保持月供水平不變,即每月還1328.74元,而貸款期限就相應縮短為9年零1個月,他今後應付出的總利息將為30143.57元,其按揭貸款的利息總額為32931.86元。
第2種還貸:減少月供,還款期限不變
如果王先生選擇貸款期限不變,還是15年,則目前剩餘14年8個月,由此其月供水平相應減少為918.59元,這樣他今後的總利息支出為53193.38元,其按揭貸款的利息總額為55981.67元。
第3種還貸:減少月供,縮短還款期限
如果王先生將還款期限縮短為10年,提前5年還清剩餘貸款,則月供相應減少為1213.5元,這樣今後的利息支出為34432.29元,其按揭貸款的利息總額為37220.58元。
第4種還貸:增加月供,縮短還款期限
如果王先生將還款期限縮短為8年,提前7年還清剩餘貸款,則月供會相應增加到1444.68元,這樣今後的利息支出為27306.4元,其按揭貸款的利息總額為30094.69元。
提示:縮短還款期限是關鍵
從以上4種方式可以看出,同樣是提前還款5萬元,如果選擇合適的還款期限,購房者則可能會省下2.5萬元的利息。所以專業人士提醒,提前還款並縮短期限是節省利息的關鍵因素。而業內人士也認為,在貸款的前幾年,尤其是前五六年一定要爭取多還款,使總貸款中的本金基數下降,則剩餘貸款中利息負擔會減小。
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如何化解買房風險?
買房過程中,業主看房、簽合同、交房到辦理產權證,都可能會和開發商發生糾紛。買房前,如果請一個律師,就可使自己的利益不受損失。
查驗開發資格
現在國家在不斷加大規范房地產市場的力度,但商品房開發市場仍不太規范,其中,開發商的開發資質,商品房的預售、銷售都可能存在問題,因此,請律師幫助審查開發商的開發資格,商品房是否具備銷售條件尤為重要。
慎簽購房合同
《商品房買賣合同》條款分明,詳細確定了買賣雙方的風險及收益,因此開發商對此都很重視。開發商在銷售商品房時,通常會請專業的律師為其就《商品房買賣合同》把關,還有可能補充一些條款來維護其利益。相比較而言,大多購房者因為非專業人士,有的還是首次購房,經驗及相關知識不足,因此難以看出開發商擬定的合同條款中一些不合理、不合法的條款。如果簽訂了含有這些條款的合同,將來極有可能對購房者的利益造成損害。
該收房時纔收房
開發商通知收房,很多購房者對開發商提交的房屋是否達到交房條件不太清楚,於是匆匆忙忙辦理了交房手續,事後卻發現房屋存在一些缺陷甚至不具備交房條件,但因交房時未取得相關證據而無法追究開發商的違約責任。
出現這種情況,是因為購房者不熟悉法律的規定和購房合同的約定,缺乏經驗引起的。如果請律師審查,就能避免這類情況發生。同時如果開發商逾期交房或有其他違約情況,讓律師向開發商追究違約責任會更加有效。
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