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11月24日和30日,按照濟南市舊村(居)改造在建違規違法工程處理工作領導小組的統一布署,濟南市城管執法局直屬大隊依法取締了23家銷售違法舊村改造建設項目的售樓處,范圍涉及槐蔭、歷城、天橋三個轄區。
隨著執法局的兩次取締行動,素為公眾關注的『野樓盤』,又一次站到了各界關注的風口浪尖。
在兩次跟隨執法過程中,記者則看到了一些『野樓盤』在銷售環節之中的一些門道。
騙局一:房子『熱銷』多是嘴上功夫
『我們這裡前期開盤的三棟樓,目前已經賣得差不多了,2-5層的大戶型基本上都沒有了……』24日執法過程中,一家『野樓盤』的售樓人員向記者介紹。
這樣的情況十分普遍。走進每個違法舊村改造項目售樓處,售樓小姐都會說,他們的房子很暢銷,現在大部分已賣出,再不買就沒機會了。實際上,記者從被取締的違法舊村改造項目售樓處內部銷售資料上看到,這種宣傳純粹是個騙局。
『我們小區是西部舊村改造項目中唯一擁有市政集中供暖的雙氣配套高檔社區,小區周邊配套設施較為完善,不出10分鍾便有初具規模的超市、醫療機構和菜市場。現在各種設施剛開始規劃,是購買的最好時機。在售的十幾棟樓盤中,有××局、××局和××辦事處等多家單位團購,其餘的散賣,半年左右已銷售80%……』
這話是某小區售樓小姐抄在紙上時刻背誦的一段話。然而就在這個售樓小姐的記錄資料裡,記者看到她所服務的違法舊村改造樓盤銷量只有一半左右。
還有比這更慘的。在被查處的一個樓盤銷售記錄表中,6號樓標示的已售出樓房不到一半;2號樓98套房子只售出10套;4號樓則一套也沒賣出。另外一個售樓處的兩座樓盤中,6號樓只賣出一半左右,7號樓一套也沒賣出。
大批空置的違法舊村改造樓盤使開發商發愁。許多開發商為此在市內設立五六個售樓處。有的售樓處甚至一個小門頭房內銷售多家違法舊村改造的樓盤。有一家售樓處把每個樓盤每層的最低限價都標在一張內部表上,但記者發現銷售人員售出的多處房屋都比這個限價低。有的開發商為了盡快把違法舊村改造樓盤脫手,一再降價,或乾脆在宣傳材料裡打出每平方米七八百元的價格。
騙局二:購房合同之中暗藏陷阱
執法部門在取締過程中,暫扣了大批違法舊村改造建設項目的房屋銷售合同。仔細觀察發現,其中暗藏不少陷阱。
比如,社區物業管理是一個中介機構,這個機構不應由開發商或建築商自己設立。但很多違法舊村改造樓盤卻在買賣合同裡明確寫著這個物業公司由開發商負責建立。比如有一家被查處的野樓盤就在合同『關於物業管理的約定』中這樣寫道:『該商品房移交後,甲方(即開發方,記者注)負責物業管理,乙方(即購買者,記者注)遵守負責物業管理的公司制定的物業管理規定。』
還有一家違法舊村改造房銷售合同裡甚至直接規定了購房者的物業管理費用:『不超過0.6元/平方米。』而對於物業部門提供什麼樣的服務,則只字沒提。
合同陷阱遠不止這些。部分違法舊村改造開發商明知道自己的房子辦不了房產證,提前在售房合同上做了手腳。如一家開發商在合同裡是這樣寫的:『該房屋交付乙方後,產權即歸乙方所有,在政府政策允許下辦理權屬登記相關的手續,所需費用由乙方承擔;否則,甲方不予承擔責任。』如果政府政策不允許呢?顯然,這一內容正是被『否則』掉了。
此外,記者還在一家名叫『某某鎮』的違法舊村改造房銷售合同裡看到了這樣的規定:『因本房屋屬舊村改造項目,房屋交付後甲乙雙方均應在符合當時法律法規及有關政策條件下各自提供有關資料待舊村改造完畢後甲方負責整棟樓大證辦理。辦理分戶證時,根據國家有關規定,由甲方協助乙方辦理,費用由乙方承擔。』也就是說,這個違法舊村改造房到時能不能辦下分戶產權證來,就看住戶的本事了,因為甲方的責任是『協助』。
騙局三:百分百個人產權純屬虛構
『百分百個人產權……』這樣的字眼在被取締的『野樓盤』售樓處的宣傳材料中幾乎隨處可見。
還有玩得更逼真。比如,一家被查的違法舊村改造項目售樓處在自己的商品房銷售合同中這樣向購買者承諾:『銷售給購房者的樓房必須保證土地產權清晰……並在2007年6月30日前辦理完產權證,如果產權不清,所發生的任何糾紛視甲方違約。』如果違約,『甲方按房款的萬分之五/日賠償給乙方,乙方有權退房。』
對此,濟南市城管執法局直屬大隊有關負責人介紹,目前沒有任何政策跡象表明,違法舊村改造房能辦下房產證來。
而就在1日下午,一位目前已在天橋『匯源華庭』購買了房產的市民給記者打來電話說,如果真要退房,自己僅裝修就已經花去兩三萬了,那豈不是太虧了?
更有一位已經購買了違法舊村改造房的市民告訴記者,開發商承諾辦下房產證來的日期早過了,如果現在解除合同,他七八萬元的裝修費就打了水漂。同時在房價大幅上漲的前提下,他過去買120平方米房子的錢現在還買不到80平方米。這時解除合同,開發商巴不得,而且也沒什麼實質性損失,相反,過去低價賣出的房子現在還可以高價再賣,而他就吃大虧了。
『我也很想趕緊把房子轉手,但有些來問的一聽是違法舊村改造房,根本不可能辦下房產證,一個敢買的都沒有,現在可是個大麻煩!』說起這事,該市民連連嘆氣。
同時,很多『野樓盤』售樓處都在顯赫位置寫有『可辦貸款』的字樣。實際上這個貸款卻不是銀行的按揭貸款,而是誘導客戶用舊房產或其他固定資產抵押貸款或乾脆一次性付款。按照政府部門的有關規定,省城所有銀行都不能給違法舊村改造樓盤提供按揭貸款。因此,對於許多正常繳納住房公積金的市民來說,購買違法舊村改造房,根本就沒有可能享受貸款利率較低的住房公積金政策。
騙局四:外地人買房能落戶
『野樓盤』後患頗多,那麼,又是哪些人買走了這裡的房子呢?通過一些『野樓盤』售樓處裡的內部銷售記錄可以發現,其『客戶』主要包括以下四種人:一是剛開始創業的年輕人;二是准備買房養老的退休老人;三是以此投資的『生意人』;四是試圖通過買房來濟落戶的人員。
而眼下,從查獲的售樓處資料中可以看出,違法舊村改造項目對本市市民誤導宣傳的效果越來越小,吸引試圖通過買房來濟落戶的外地人員成了他們的新目標。11月24日的現場采訪中,記者就遇到一位德州人剛剛交了2萬元訂金,以每平方米1080元的價格購買了一套96.8平方米的房子。
11月30日跟隨執法行動之中,從歷城某被取締的一『野樓盤』售樓處的內部『來電記錄』中,記者就注意到在11月3日這一天,共有22位市民諮詢過這一房產,其中就有兩位表示是希望在此『買房落戶』。
記者就此聯系上了其中的一位孫先生。他說,當時,售樓人員告訴他,通過買房子落戶的外地人有很多。而當記者問及如果連房產證都辦不下來又該怎樣落戶時,孫先生則說售樓人員當初告訴他已有很多購房者目前已經辦理了落戶手續。至於如何辦理的,他則不知道。
實際上,按照《濟南市深化戶籍制度改革暫行辦法》的規定,外地居民購房落戶的條件是:在市區購置建築面積100平方米以上成套商品住房、取得房產證、足額付款並實際居住。可以購房落戶的商品住房不含二手房,也不包含沒有付完全款的抵押按揭房、自建房。同時,購房建築面積不含地下室、車庫面積。
顯然,只要辦不下房產證,所謂『買房落戶』自然也就成了一句空話。
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