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浦東的李先生在近日給編輯部來了一封信,講述了他在購房中遇到的一些問題,我們把該信編輯整理下,然後采訪了上海兆辰律師事務所的金嘉傑律師,請他對該案例做一些分析點評。
案情簡介
李先生於2004年在某開發商處購買期房一套,並簽訂《預售合同》,合同第十條規定:
甲方必須完成以下款項將房地產交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給乙方。
房屋驗收合格後將鑰匙交於乙方。
甲方對房屋設定的抵押已注銷。
甲方已按規定繳納了維修基金。
甲方承諾在2005年9月30日前取得《住宅交付使用許可證》。
現在房產商在2006年9月30日業已完成上述的1、2、3條,並取得《住宅交付使用許可證》,但說大產證還需要3—4個月後纔能辦出。該房產商在此情況下,發出入戶通知,要求客戶在10日內入戶,並同意按照合同約定由房產商支付給乙方延期交房的違約金,支付日期到2006年9月30日為止。
◆李先生的問題是:
該房產商在未取得大產證的情況下就通知客戶入住,是否符合交房條件,是否屬於違約?
根據合同支付計算的延期交房的違約金是否應該到辦理出《大產證》為止?
如果開發商違約,可通過何種渠道解決後續違約金問題?
◆案例分析:
開發商在沒有辦出大產證的情況下交付房屋的行為符合約定,不屬違約。
交付是一個法律概念,一般可以分為實物交付和權利交付。實物交付比如轉移房產的佔有,將鑰匙直接交給購房者。權利交付則是轉移或者協助登記權利憑證。在二手房買賣中,可以是雙方到房產交易中心辦理過戶。在期房交易中,可以是開發商為你辦理小產證。由於交付的方式是多的,所以合同法上對交付方式只做原則規定,主要就是依據雙方當事人的約定。上海市的房屋買賣以及房屋預售合同的范本,對於交付行為的標准提供了許多選項可供交易雙方進行選擇。比如交付鑰匙,提供《住宅交付使用許可證》,簽署房屋交接書,辦理房產轉移登記等等。交易雙方應當自己協商確定,國家並不做強制性的乾涉。
在本案中,交易雙方對於交付約定了四項內容,而開發商都已經完成,則開發商的交付內容符合合同義務,當然不構成違約。實際上,法律上所規定的交付內容更為簡單,我國最高人民法《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》中第十一條規定『對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外』。可見,無論法律還是合同,都沒有將開發商交付房屋時必須辦出大產證作為一個條件,因此開發商現在通知你入戶的做法並無不妥。
不過,該司法解釋第十八條規定,如果商品房買賣合同的標的物為尚未建成的房屋的,自房屋交付使用之日起90日,由於出賣人的原因而使買售人無法取得權利證書的,除當事人有特殊約定之外,出賣人應當承擔違約責任。十九條同時規定,合同約定或者根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人有權請求解除合同和賠償損失。因此,開發商並不是房屋交付之後就完全能夠擺李先生於2004年在某開發商處購買期房一套,並簽訂《預售合同》,合同第十條規定:
甲方必須完成以下款項將房地產交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給乙方房屋驗收合格後將鑰匙交於乙方。
甲方對房屋設定的抵押已注銷。
甲方已按規定繳納了維修基金。
甲方承諾在2005年9月30日前取得《住宅交付使用許可證》。
現在房產商在2006年9月30日業已完成上述的1、2、3條,並取得《住宅交付使用許可證》,但說大產證還需要3—4個月後纔能辦出。該房產商在此情況下,發出入戶通知,要求客戶在10日內入戶,並同意按照合同約定由房產商支付給乙方延期交房的違約金,支付日期到2006年9月30日為止。
◆律師提醒:
我們必須提醒讀者,市場經濟下的法治社會,前提是個人必須作為自己私權利的最好代表,尤其在民商事領域中,國家只是做一個原則性的規定,提供一個最低限度的保障,至於雙方的交易究竟如何約定,應當最大限度地尊重雙方當事人所達成的合意。我們稱為『契約神聖』。每個人都必須對自己所達成的合同負責,每個人也必須明白自己在合同上的權利和義務,當自己的權益受到侵犯時,自己有責任第一時間挺身而出,以維護自己的權益。
◆法律問答
馬先生:我准備購買一套二手房,對房子本身都比較滿意。現在比較擔心的一個問題是如何防止上家一房二賣,因為我現在交錢和實際給我房子的時間比較長,我擔心在這期間如果房價上漲,房東會一房二賣,請問律師,如何做纔能保障我的權益。
上海金鑽律師事務所郭正華律師
您的擔心是眾多二手房買家普遍關心的問題。如何保障您的權益,把風險降到最低呢?我覺得切實可行的措施有:
1、由您或中介公司保管上家所賣房屋的產權證原件;
2、約定較高的違約金數額或比例,讓上家不敢輕易違約;
3、如果可能的話,可要求上家提供相應的履約擔保;
4、雙方盡早到房地產交易中心辦理過戶手續,免得夜長夢多。
劉先生:我於今年五月初訂購了一套商品房,還未簽訂合同,只簽訂了訂購意向書,交了5萬元訂購意向金。意向書中的內容有房子的室號、價格、面積等內容。房子是期房,我現在不想要這套房子了,剛好一個朋友想要,我不知道能不能轉讓給我的朋友。
上海金鑽律師事務所郭正華律師
訂購意向書是為訂立商品房買賣合同而訂立的合同,其實質上是一種房屋預定合同,它的訂立和履行應遵循《合同法》的相關規定。該法規定債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經轉權人同意。所以,只要經過開發商同意,您就可以將該訂購意向書中的權利和義務轉讓給您的朋友,即在簽訂商品房買賣合同時寫您朋友的名字,開發商一般會同意。
韋小姐:我有一個問題,是關於使用權房的,不知道律師先生能不能幫我解答,我准備購買一套只有使用權的房子,中介說可以操作,但是我比較擔心。藍本上只有老人一個人的名字,而這套房子裡面的戶口卻不止一個,還有女兒,我想問一下,購買這樣的房子有風險麼?合同簽訂需要多少人簽字,買到以後我得到的是使用權還是所有權,該如何登記?
上海泰吉十方律師事務所賈曉偉律師
使用權公房分為可售公房、不可售公房,這兩類公房的交易形式有很大的區別。按照上海市的有關規定:
(1)成套獨用的使用權房不能出售,該類房產承租人只能通過售後公房形式向國家購買產權後方可上市交易,上海地區嚴禁可售公房以使用權的性質進入市場買賣。如果購買已經轉為產權的售後公房,您得到的將是獨立完整的所有權。
(2)非成套獨用使用權房承租人在租賃期間將房屋承租權轉讓給第三人、由房屋承租權的受讓人繼續履行租賃合同的,應當事先書面征得出租人及本處有本市常住戶口的共同居住人的同意,由受讓人與出租人簽訂租賃主體變更合同,並至房產交易中心辦理登記手續。按照這種方式購買你得到的將是房產使用權。這類使用權買賣的風險在於原同住人的居住權問題,為此建議您在購買這類房產時將戶口遷出時間及違約責任問題約定清楚。關於房產性質您可以到物業或者交易中心查詢。
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