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房地產業的暴利有多暴?絕大多數房地產商對此諱莫如深。因為這是『商業機密』,不可為外人道也。房地產商還說,按照『企業成本是定價的基礎』的說法,建房成本常成為開發商逃避房價高漲責任的極好理由。事實決非如此。財政部檢查的39家房地產開發企業,會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.2%,而實際利潤率高達26.79%,只是指出了隱瞞利潤超過一半。那麼,究竟每平方米的地價是多少?房屋的成本價又是多少?我們對房地產業的暴利,缺乏詳盡的數據。指責房地產業的暴利,人們只能從一些感覺和表象上分析。
現在好了,市場化程度最高的溫州,最近給我們提供了一個確鑿的材料。
據新華網溫州11月16日的消息,溫州市個人合作建房項目的委托開發商15日以1億多元的價格拿到了溫州市政府掛牌出讓的地塊。這是國內首個拿到土地的個人合作建房項目。這1億多元的土地出讓金和建設資金,全部由參與個人合作建房的260個成員籌集。因為是集資建房,錢是大家拿出來的,就必需把資金使用情況向投資者作公開說明。於是,我們得到了一組可信的數據。
現在,地價和建成後房屋成本價都出來了。據測算,這一地塊均價為每平方米4100元,預計建成後房屋成本價為每平方米5300元,低於周邊樓盤每平方米1萬元左右的市場價,將能達到個人合作建房低於市場價30%的目標。溫州的地價還是比較貴的,但房屋的造價並不算很高,一平方米的造價僅1200元,不到地價的30%。這樣推算一下,如果樓盤開價是每平方米10000元左右,房地產商的利潤率就是88%以上。較之於財政部查出的實際利潤率26.79%,又高出了三倍多。
再說,開發商拿到土地的價格,和個人集資建房不同,因有『打通關節』的作用,每平方米的地價肯定要比4100元的價格要低,加之房地產商在施工中做些手腳,那麼,它的實際房屋成本價,也肯定不到每平方米5300元。即使在成本中還要加上房地產商的各種見不得人的花費,其實際利潤率是驚人的。
溫州市民的『合作建房』,揭開了房地產業黑幕的一角,具有破冰意義。人們終於掌握了確鑿的根據:讓房價『發燒』的,不是成本,而是暴利。看來,把房價降下來,非不能也,對一個有責任感的政府工作人員來說,決不能在居高不下的房價面前閉上自己的眼睛。
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