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阿基米得說過:『給我一個支點,我可以撬起地球。』房價的迅速攀昇,使越來越多的人開始利用銀行貸款這個杠杆進行購房置業,提前獲得居家生活。但是一些人卻因為沒有按照自己的實際情況選擇合適的房貸還款方式,而背負上了沈重的負擔。其實只要選准還貸方式這個『支點』,房貸也可以輕松應對。
房貸是資金杠杆
一些人出於節省利息的考慮,而在買房時選擇一次性付款方式。但也有不少人,即使是完全具備一次性的付款實力,但仍然選擇只支付一部分首期款,通過按揭償還銀行的房貸。同時保留一部分資金靈活處理。
其實對於買房這種既是消費又是投資的方式,如果仔細算一筆時間賬,房貸看起來支付了不少銀行利息,卻使那些資金缺乏的人無需等到積攢到足夠多的錢即可提前購房置業,而且也可以讓那些具有一定資金實力的人在購房的同時還可以輕松地處理剩餘資金,用於其他的投資項目。
雖然近年來房屋貸款利率不斷上調,但同樣地,物價水平也出現了較快的增長,實際的銀行利率依然保持在一個較低水平。如果購房者擁有比銀行貸款利率更高的投資項目,則完全可以利用房貸的杠杆,達到置業與投資兩不誤的良好狀況。
選擇合適的還款方式
雖然各大銀行為了爭奪更多的房屋貸款業務而進行個性營銷,各種房屋貸款的方式層出不窮。但是從根本上講,房貸主要有兩種方式,那就是等額本息還款法和等額本金還款法。一般而言,等額本息還款法按照貸款的本金與利息之和平均分攤到每一個月進行還款,月還款額相同;等額本金還款法就是借款人將貸款本金平均分攤到每一個月,同時付清兩次還款日期間貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的還款額逐次減少。
對於比較這兩種還款方式的優劣,重點不在於哪種方式讓還款者節約多少資金,而在於選擇哪種方式更適合於還款者。
實際上,借款人無論采取何種還款方式,銀行都是根據當月剩餘本金,按照同樣的利率計算利息的。
當我們向銀行申請貸款時,銀行一般出具的還款額計算表,方便借款人計算每月還款額。從還款表中我們會發現,同樣的貸款期限,等額本金方式比等額本息方式節約不少利息。但這並不說明前者就比後者更好,其實並非所有的人適合於等額本金方式。
相比而言,等額本金還款方式在還貸初期的每月還款額較高,一般比等額本息高出近三成,然後隨著時間的推移,每月還款逐漸遞減。這種方式適合於在還款初期有一定的經濟積累,但很可能將要結束自己職業生涯的人群,比如中老年人,或者為子女購房,希望留給孩子的還款負擔在若乾年後越來越輕的父母們。
等額本息的還款方式,每月的還款額固定,而且與等額本金方式相比,在還款初期還款壓力更輕,比較適合於沒有多少積蓄的年輕人。而且對於這部分人,一般來說他們的經濟狀況會隨著年齡的增長而呈現出資金上昇的趨勢,而每月還款固定,因此未來還款的壓力會越來越小。
從貸款年限看,大多數人會采取『長貸短還』的方式,也即是說,約定的貸款年限較長,比如20年或30年,但計劃在還款若乾年後,將積累的資金用於提前還貸,真正實現『無債一身輕』。那麼對於提前還貸,以上提到的兩種還款方式應該如何選擇?銀行專業人士告訴我們,從節約利息的角度考慮,如果提前還貸在5年內完成,兩種還款方式並沒有太多的區別。等額本金還款方式由於初期每月還款更多,看似可以節約一些利息,其實這種還款方式,每月還款額中,對銀行的利息支付幾乎與等額本息方式相同,只是每月償還了更多的本金而已。因此對於打算在短期內提前還貸的購房者,從節約利息支出的角度看,等額本金和等額本息兩種方式的差別都不大。
確定還貸能力
還貸本身是一種負擔,但如果合理預測自身的還貸能力,量力而行纔能輕松應對還貸壓力。銀行審核貸款人還貸能力,一般要求每月還款額不高於家庭收入的50%,而從國際慣例上看,30%以下的家庭月收入用於還款,壓力會比較輕松。
其實還貸能力往往因人而異。無論采取哪種還款方式,都需要確定還款期限和首付款。每月還款額與貸款年限成反比,與首付款也成反比;而利息支出則恰恰相反,其與貸款年限成正比,與首付款卻成反比。
對於一些購房人來說,他們更在意還款的同時生活質量的問題,希望每月還款額不至於影響正常的消費支出,那麼將每月的還款額控制在家庭收入的30%以內為佳。這樣日常生活不會太拮據,而且一定時間後還會有不小的積蓄,可以從容面對一些預料之外的支出。
而對於那些希望盡早還清貸款以減少銀行利息的人來說,需要加大首付款額,同時盡量選擇較短的銀行貸款期限。這樣既可以節約利息,又可以較早地結束負債的生活。那麼可以將每月還款額確定在家庭收入的50%-70%之間。
購房者可以根據自己的消費觀念,選擇『細水長流型』的較長還款年限,或是選擇『長痛不如短痛』的較短還款年限。只要符合自己的消費觀念,還款纔是輕松的。真正做到利用房屋貸款這個杠杆撬動有房的生活,而不是經受負債之累。
個人房屋貸款一萬元
等額本息還款情況
貸款類型
公積金184.8 104.07 76.96 63.75 51.2
商業貸款191.05 110.09 83.38 70.57 58.76
貸款年限
5年10年15年20年30年
注:此表僅為等額本息還款方式,每貸款1萬元每月所需還款的系數。如某人商業貸款10萬元,期限為20年,那麼每1萬元每月還款系數為70.57,每月還款額為10×70.57=705.7元,其他情況依此類推。(僅供參考,不同銀行,貸款條件不同,數額也略有不同,請以銀行計算的數額為准。) (蔡偉)
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