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經過兩年半的宏觀調控,中國房地產業正在面臨著兩個巨大的轉型,一個是企業的轉變,一個是土地的轉型。
中國房地產從20世紀80年代發展到今天,有二十幾年的發展。通過近兩年多的市場調控,正在逐步走向成熟。客觀地說,這個成熟和預期中的發展程度可能還存在很大的差距。中國地區差異非常大,宏觀政策調控可能存在區域之間的不平衡。這些不平衡可能會使得目前一些政策的在執行上產生了一些問題,也引起市場不同的反應。除此,出現這些問題,還存在其他深層次的原因。
對於整個國民經濟體系來看,房地產的問題只不過是一個小的方面。而國家大的宏觀政治經濟形勢,需要一個整體的和諧、健康和發展,而不只是房地產一個行業的飛速發展。經過兩年半的宏觀調控,中國房地產業正在面臨著兩個巨大的轉型,一個是企業的轉變,一個是土地的轉型。
首先是房地產企業的轉型。這個轉型非常重要,大的形勢,大的行業發展環境變了,所以需要調整。過去一些傳統的運作模式,在新政策和市場條件下有可能面臨失效的現實。尤其是對一些規模相對小的房地產企業,由於各種各樣宏觀的措施,無論是在資金的供給上、土地的獲得上,還是市場的拓展上都面臨著巨大的困難。目前來看,實現這一轉型,最重要的環節在於地產商要開拓融資渠道,與資本市場進行有效的鏈接,這是最重要的。因為有了錢,有了資本,纔有獲得土地的資格。就像看一場比賽,首先需要入場券。今年10月萬科定向增發了42個億,他就有了更多的機會拿地增加開發面積。房地產企業只有抓住當前機遇盡快在融資商獲得突破纔能贏得一個新的發展。其次是土地調控模式的轉型。中國的調控處於一個矛盾的旋渦中。一方面,房價要壓下來,另一方面,土地安全需要保證。這兩方面是宏觀調控的重點。『8·31』以後的土地規劃,由隨到隨批改為一年一批,這都是在強化、控制土地的安全。目前,我個人認為,中國的土地不能再擴大出讓或供應。而政府希望控制房價,滿足『居者有其屋』的基本需求。無論如何,沒有土地就沒有房子,沒有土地,房子的供應量就會相對減少,這是市場客觀規律所決定的。目前,中國的實際情況表明,土地的資源十分有限。如何有效利用土地資源,提高用於土地利率,這個問題很關鍵。其次是土地的價格問題。這兩個方面應成為土地調控轉型的重點。如果可能的話,房地產的單位土地價格在可以接受的范圍內降低部分,對於整個房地產行業的發展意義十分巨大。目前中國土地調控方面,仍有很多事情要做。自2004年至今,特別是2006年以來,很多土地調控政策出臺,還有稅賦,二手房的轉讓等需要接受市場的檢驗。(中國城市房地產開發商策略聯盟主席王若雄)
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