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建立以中小套型為主的住房消費模式
建設部住宅產業化促進中心
《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》 (國辦發[2006]37號)明確提出,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。這項政策規定既是加強房地產市場宏觀調控,調整住房供應結構的現實需要,也是建設資源節約型和環境友好型社會,形成符合中國國情的住房建設和消費模式的客觀要求。
一、堅持以中小套型為主符合我國人口資源環境條件
目前,我國正處於全面建設小康社會的關鍵時期,經濟社會發展進入新階段,工業化、城鎮化進程加快,居民收入連年增長,消費規模不斷擴大,資源的消耗強度高,住房供需矛盾越來越突出。建立以中小套型為主的住房消費模式,符合我國的人口、資源、環境條件和現階段經濟社會發展的實際水平,有利於穩定住房價格,引導房地產市場向解決普通居民住房問題方向發展,提高城鎮居民整體生活水平,是必須長期堅持的方針。
我國人口眾多,土地、能源、資源都很緊張,人均佔有量極低。其中:人均土地面積僅為世界平均水平的33%,人均耕地面積僅1.43畝,不到世界平均水平的40%;人均水資源擁有量為2200立方米,僅為世界平均水平的1/4,且土地和水資源地區間分布不平衡;1999年,我國人均礦產資源僅佔世界平均水平的58%,人均石油可采儲量為世界平均水平的11%,天然氣為4.5%,煤為79%,鐵為42%,銅為18%,鋁為7.3%。我國資源的現狀難以維持佔用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源的高強度住房消費模式。
最近幾年,全國每年新增城鎮人口1600萬人左右,新增建設用地400萬畝(其中用於城市發展用地100萬畝)左右。按現行城市規劃和居住標准計算,每年新增的居住用地可建造住宅2.75億平方米,尚不能滿足每年城鎮新增人口的住房需求。如按戶均100平方米,能建275萬套住宅,僅能解決約820萬人口的住房問題;按戶均90平方米,能建成305萬套住宅,可解決910萬人口的住房問題;按戶均80平方米,能建成343萬套住宅,能解決1022萬人口的住房問題。
資源消耗快速增長,是工業化、城鎮化加快發展階段的特點之一。我國住宅建設和使用所消耗的資源數量較大。據測算,住宅建設用鋼佔全國用鋼總量的20%,水泥用量佔全國總用量的17.6%,用地面積佔全國城市建成區用地總面積的30%;住宅用水佔全國城市水資源消耗的32%,住宅建設能耗佔全國總能耗的30%,單位建築面積能耗為相同氣候條件下發達國家的2-3倍。目前全國城鄉房屋建築面積近44l億平方米建築,全國僅有1%的既有建築和5%的新建建築能達到國家規定的節能標准,絕大部分還屬於高能耗建築。每年城鄉新建建築竣工面積約15至17億平方米,預計到2020年底,全國房屋建築面積將新增220至250億平方米。如果延續目前的建築能耗狀況,建築能耗將達到全國總能耗的45%以上。因此,必須堅持發展中小套型住房,大力推進建築節能、節水、節地、節材等工作。
二、堅持以中小套型為主符合經濟社會發展的現階段水平
我國正處於並將長期處於社會主義初級階段,生產力還不發達,城鎮居民中低收入家庭仍然佔相當大的比例,改善人民生活水平不能離開這個現實過於超前,解決住房問題應優先滿足廣大群眾的消費需求。近年來,通過深化住房制度改革和大力發展住房市場,我國城鎮住房嚴重短缺問題基本得到解決,但住房資源配置不平衡問題逐步顯現。堅持以中小套型為主發展普通商品住房,是改善中低收入家庭住房條件、促進和諧社會建設的需要。
中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)是當前居民住房需求的主體,堅持以中小套型為主發展普通商品住房,有利於較好地適應當前居民住房的有效需求,引導居民梯度改善居住條件。據調查,北京市有購房需求的家庭中,54.8%選擇購買90平方米以下的住房。石家莊市准備購房的家庭中,有45%選擇購買90平方米以下的住房。太原市有購房意願的家庭中,58.4%的家庭計劃購買90平方米以下住房。深圳市准備購房家庭的平均住房需求面積為94平方米。發展中小套型普通商品住房,有利於降低房屋銷售總價,滿足普通居民住房消費的需要:有利於做好城鎮房屋拆遷居民的安置工作,維護社會穩定;有利於滿足農民工的基本居住需要,逐步改善進城務工農民的生活條件。
三、堅持以中小套型為主是加強和改善宏觀調控的需要
2005年,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》 (國辦發[2005]26號)圍繞調整住房供應結構、穩定住房價格工作,從規劃、土地、稅收等方面提出了若乾政策措施。一年多來,住房供應結構有所調整,但總體進展緩慢。今年1-9月,40個重點城市批准預售的商品住房套均建築面積113平方米,比去年同期下降9平方米。但是,仍有11個城市套均建築面積超過120平方米,套型建築面積90平方米以下的住房面積佔總批准預售面積比重僅為20。45%,套型建築面積144平方米以上的住房面積佔總批准預售面積比重達到27.78%。今年五月,國辦發[2006]37號文件繼續和深化了國辦發[2005]26號文件提出的各項調控措施,在保持宏觀調控政策總體穩定的基礎上進一步提出,要重點發展滿足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,並要求各地建立住房建設規劃制度,量化住房建設的套型結構比例,完善價格形成機制,穩定群眾預期。
各地區和有關部門認真貫徹執行黨中央、國務院關於加強和改善宏觀調控的各項政策措施,有針對性地解決房地產市場運行中的突出矛盾和問題,房地產市場運行態勢基本平穩,並且出現了一些積極的變化,對於控制固定資產投資規模,優化投資結構,促進宏觀經濟平穩健康發展起到了重要作用。必須堅定不移地繼續貫徹落實各項房地產市場調控措施,切實調整住房供應結構,穩定住房價格,發展適應廣大普通居民支付能力的中低價位、中小套型住房,使面向當地居民自住需求住房的價格水平與居民實際支付能力相匹配,讓廣大人民群眾安居樂業。
建立以中小套型為主的住房消費模式,應堅持以經濟手段為主,實行綜合調控。當前,建議采取以下措施:一是繼續加強城市規劃和土地供應管理,引導中小套型普通住房的供應。二是進一步完善有區別的稅收政策。加快推進物業稅改革試點工作,增加大套型住房的持有成本。近期可考慮取消對個人擁有的非經營性房產免征房產稅的政策,加大對購買中小套型普通商品住房的稅收支持力度。三是切實落實有區別的消費信貸政策。同時積極開拓信托、基金等房地產開發融資渠道,鼓勵中小套型住房建設投資。四是加強國情教育和輿論宣傳,引導居民形成適度的消費理念。五是提高住宅規劃設計水平,提倡精細設計,力爭在較小的住宅面積內創造較高的居住舒適度。
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