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近日,全國工商聯房地產商會在西安年會上發布報告稱,現在我國住房價格的增幅,相對於GDP和居民人均可支配收入等指標的增幅,仍處於相對合理的范圍內。今年上半年關於中國房地產市場爭論最激烈的時刻,有研究者通過分析房價收入比,得出了『中國房價收入比依然在可以接受的范圍內』這一結論。其理由主要有二:一是2004年中國房價收入比只有6.67(如果僅用住宅價格計算則應為6.44),低於2000年的水平;二是在房價上漲的同時,居民收入也在增長。
筆者注意到,這兩條消息在各大網絡媒體一出現就引來評論如潮。僅新浪網在不到一個小時裡,網友留言就達到400條,反對上述觀點的佔了絕大多數。明顯感覺到『房價合理漲幅論』和『中國房價收入比依然在可以接受的范圍內』不能服眾。
『房價合理漲幅論』的依據是與GDP和居民人均可支配收入等指標增幅相比較得出的。一些專家認為,我國住房價格的增幅低於GDP增幅和居民收入增幅,所以住房價格仍在相對合理的范圍內。住房問題突出表現在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等重點大城市,這些城市的住房價格增幅都保持在兩位數以上,高於GDP增長幅度,也高於一般百姓的收入增長幅度。雖然這些重點城市的平均收入水平相對高一些,但是,由於收入懸殊太大,這個平均水平是被高收入階層拉高了,使收入呈現了『錐型』結構,佔收入絕大部分的高收入階層人數較少,低收入的『錐底』階層佔居了絕大部分家庭。住房價格增長幅度與百姓收入水平相比較得出的住房價格合理范圍論是具有欺騙性的。其次,地方政府助推房價的目的之一就是為了獲得GDP增長政績,現在又反過來拿被房價推高的GDP增幅,來證明房價增幅合理,豈能自圓其說?再次,我國GDP增幅在統計上最有可能摻加水分,而房價增幅在統計上最容易出保守數據。因此,以GDP和居民收入增幅與房價比較得出的『房價合理漲幅論』是不能服眾的,甚至是有欺騙性的。
房價收入比是一個全球通用指標,目前國際上公認的『合理的住房價格』的『房價收入比』為3至6倍,世界銀行專家的說法為4至6倍。2006年第三季度最新統計分析顯示,京滬穗深4地房價,除上海回調外,其餘3地均有不同程度增長。經過對『房價收入比』分析,今年4地的『房價收入比』均達到10倍以上,深圳名列第一,房價相當於家庭可支配收入的15.76倍,第二位是上海,為15.55倍,其次是北京,為13.55倍,最後是廣州12.67倍。也就是說4地的『房價收入比』均高於國際標准的2倍以上。中西部省會城市以及二線城市在一些重點城市的帶動下,在地方政府的攀比下,近兩年房價漲幅突飛猛進,百姓的『房價收入比』也都最少超過國際公認標准1倍以上。同時,我國居民收入差距太大,一般百姓收入不穩定性太強,而普通家庭收入中用於醫療、子女教育、養老等保障性需要又很大。如果不考慮這種收入的差距性、不穩定性和一般百姓支出的剛性需求,籠統地得出一個『中國房價收入比總體水平不高』的結論,就完全脫離了實際情況。
中國的住房問題主要在城市特別是京滬穗深以及省會以上城市,解決住房問題重點在這些地區,這個事實決不能利用種種手段和說辭進行掩蓋。否則,就會得出一些背離實際情況,背離百姓生活現狀的結論,從而誤導決策層做出符合民意的決策。目前,有這樣一個現象必須引起注意,那就是一些專家的分析方法、思想意見與百姓的真實情況和意願差距很大,背離很遠。我們相信專家們是以數據和論據說話的,關鍵在於一些數據本身的真實性問題值得商榷,一些結論不是在調研和實踐中取得的,而是在『研究室』得出的,這些結論往往脫離百姓和實際太遠。 (餘豐慧:知名網評人)
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