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隨著目前『國六條』及『十五項措施』政策的出臺,使得投資住房交易壓力增大,加上商品房房價的持續走高,一些住房投資者開始把目標轉向商鋪。天津市近來商鋪交易量穩中有昇,小型商鋪成交量呈現上昇勢頭,其中不乏從投資住宅轉向投資商鋪的本地和外地投資者。
一、天津商鋪的現狀
天津市商業地產從2003年起步,2004年爆發,到2005年達到空前火熱,適合個人投資的商鋪交易價格和租金都一路上昇,交易價格達到1萬元/平方米至2.5萬元/平方米。尤其是100平方米左右的小戶型更是得到投資者的青睞,而且一經推出就全部賣完。這種態勢直到今年年初開始趨緩,一是商鋪價格已經漲得較高,二是市場可供個人投資的商鋪品種減少。不過,目前將有一批主流地段街鋪面市,將打破這種平衡,使商鋪市場進入一個新的發展期。下半年大量新商鋪的面市,給投資者帶來更多的選擇機會。
二、天津三大主流地段新興商鋪
目前天津市商鋪熱點主要集中在新商圈及新興的社區商鋪中。其中三大地段的街區商鋪昇值空間較大。
1、三岔河口與老城廂區域形成的新居住區街區商鋪。
三岔河口與老城廂區域的商鋪投資價值主要體現在:首先,該區域是天津目前新增項目最多的區域。三岔河口、老城廂大型居住區的開發為商業發展提供了消費空間,同時,該區域高端居住人群的住宅定位也帶來了多種社區型高消費需求。其次,東北角及和平路商圈雄厚的商業基礎與銅鑼灣、仁恆廣場(將建的)重點項目的聯動,將帶動個體商鋪投資隨之而動。
2、以海河大道為代表的海河沿線綜合居住區的街區商鋪。
海河沿線的街鋪一方面表現在可以為社區居民服務,另一方面也可以輻射到該區域娛樂休閑的流動人群,是集中消費的區域。
3、以梅江灣區域為代表的梅江南街區及社區內商鋪。
梅江南街區商鋪的優勢主要表現在人口素質較高、消費能力可觀,而且區域中相關的配套設施不完善,這就給該區域的街區商鋪提供了以滿足各類日常需求為主的機會和昇值空間,同時也有利於各類高消費商鋪的投資。
三、目前投資商鋪的主要特點
首先投資商鋪要有耐心和長線投資思想准備。不論投資哪個區域的商鋪,都要對商鋪的區域前景及商業定位有全面了解,同時也有個人對商鋪業態的設想和計劃。
1、商鋪投資的穩定性特點。
投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年,相對較短,而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃,決定了商鋪租約的穩定性。此外,租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。
2、商鋪增值的特點。
商鋪投資是一個長期過程,它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反,好的商鋪因其稀有性或特定供應條件,會隨著商圈的發展成熟不斷昇值,價值提昇的同時,租金增長是必然的。
3、商鋪投資回報率較高。
與人們傳統的資本增值方式比起來,投資商鋪利潤率高。但目前,住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%?8%,但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達8%?10%,有的甚至達到12%以上。所以說選擇一個好的地段的商鋪,它的投資回報就高一些。
綜上所述,商鋪投資是高投入、高產出、高風險的行為。雖然現在整個房地產景氣看好,在一定程度上降低了風險,但是風險畢竟還是存在的,投資者能做的,只是如何規避風險,或者說如何降低風險,『眼光』在這個時候就是關鍵。(中原地產)
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