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雖然樓市還不景氣,但房地產的『信用』仍被銀行廣泛看好,以最大程度盤活房產價值的房貸新品近期在滬上競相登場。昨天,上海銀行新推的『個人額度房貸』業務,將市民以房產為抵押的融資成本,減至業內最低的水平———實際為10年的房產抵押貸款,可按1年期貸款基准利率執行,節省利差約0.72個百分點。
透支利率被變相拉低
據上海銀行個金部有關負責人介紹,市民可憑產權房作為最高額抵押,向該行申請一個循環授信額度,最高成數相當於房屋評估價的七成。在循環借款期和可用額度內,借款人可循環使用額度,隨時提取和歸還貸款。
該負責人進一步解釋稱,獲得『個人額度房貸』就好比從銀行申領到一個『大額信用卡』,借款人可自由支配『信用額度』。
該產品最大的賣點在於貸款計息方式的『讓利』。據介紹,對於一份循環借款期最長為30年的房屋抵押貸款,上海銀行利用每年核准一次房產價值的方式,變相將5年以上的貸款利率標准降低至1年期的標准。
比如說,某市民以一套價值100萬元,已全部清償房貸的房屋為抵押,向上海銀行申請額度房貸50萬元(最高額度70萬),循環借款期為10年。一般的抵押貸款按5年期以上的利率標准(6.84%)計息,但上海銀行按6.12%的1年期貸款利率計息。相比之下,每年節省貸款利息3600元,10年總共節省利息36000元。同時,上海銀行只對借款人實際支取的貸款部分以及時間計息。
套現資金需更多『出路』
對大多數市民而言,房產是其最大的資產,能最大限度地盤活房產價值是市民最迫切的需求。近期,招行、浦發、深發展等滬上銀行推出的房貸創新型產品均體現了這一思路。
不過,由於授信用途受限,盤活的房產資金缺少『出路』,這是目前各家銀行普遍面臨的難題。除消費以外,市民抵押房產獲得的資金,被嚴禁投向股票、期貨等高風險、高回報行業。
有關業內專家建議,如果盤活的房產資金被允許投資基金等相對穩健的行業,銀行的創新產品市場前景將更樂觀。在目前國內股市大漲的背景下,一般基金的年贏利均能達10%以上,比銀行貸款利率高出不少。一旦投資基金的『閘門』大開,貸款需求一定會快速拉昇。
事實上,香港等地的外資銀行已開辦類似業務,並對貸款賬戶進行嚴密監控,一旦房產融資所投基金的收益率等於或低於貸款利率,銀行有權進行強行平倉,這就規避了投資風險。目前,國內銀行對貸款賬戶的監管水平仍有待提高。
不過,這次上海銀行的『個人額度房貸』部分開啟了『投資禁區』,規定貸款可用於補充投資參股企業的流動資金,以及其他合法、合規的投資、經營用途。
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