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科學發展觀的重要意義在於它能夠提供一系列方法論解決中國社會經濟發展過程中的重點問題和難點問題,同樣也有助於解決中國的房地產問題。
當今中國社會面臨的房地產中諸如『高房價』、『房奴』、『房地產黑租』、『房地產市場供求失調』、『房地產金融』和『房地產泡沫』等問題正是關系到國計民生的重點和難點。
要解決上述這些房地產問題必須做好三個工作。一是必須明確什麼是科學發展觀的方法論?二是當前的房地產市場有哪些方面違背了科學發展觀和和諧社會的原則?三是如何把科學發展觀的具體方法用來調控和管理房地產市場?這裡,我們將重點分析第二個和第三個問題。
當前房地產市場有六個問題與科學發展觀相悖,有違和諧社會的原則。正確理解和把握這些問題,對於建設一個健康的房地產市場至關重要。改革開放以來,中國房地產業在穩定物價,吸納過多購買力,解決人民住房和國民經濟發展等方面發揮了十分重要的作用。但是,人們從來沒有像今天這樣關注房地產。確實,目前房地產中的一些問題必須引起關注,因為有些問題已經影響了我們和諧的生活和工作,有些問題會阻礙中國社會經濟的可持續發展,如果有些問題聽之任之,就會引起經濟的失衡和社會的動蕩,最終給國家經濟造成嚴重的損失。
房地產價格居高不下和結構失衡,不利於經濟增長方式轉變和經濟可持續發展。
房地產的供給問題在哪?對於中國的基礎資源和生產力而言,有三大隱患:自然資源配置失調,過於集中的住房結構形成城市的擁擠和交通堵塞;高投資不能形成高就業,社會人力資源浪費嚴重;高新技術和自主創新缺少動力支持。
關系型融資使得投資過分向國有大中型企業和房地產企業傾斜。這種結構上的扭曲,必然導致金融資源的錯配和資金使用的低效率,並導致中小企業資金短缺問題日趨嚴重。由於通往中小企業、個人自主創業、農業和服務業的金融通道的堵塞,銀行過多的流動性投向了投機性交易,當前主要是房地產炒作。
房地產投資的高回報率也必然會引導投資的聚集。而房地產業所消費的產品是基礎建材和加工產品,房地產業所拉動的行業是技術含量低的行業。因此,房地產業的高速發展必然導致國民經濟競爭能力的全面下滑。由於金融資源配置不合理形成畸形投資,畸形的投資又形成了產能過剩和就業不足,經濟發展難以達到充分就業下的均衡,使社會生產力被束縛,經濟增長方式難以得到改善。
在房地產價格持續上昇的預期引導下,房地產高燒不退,某些癥狀已經顯示東南亞金融危機的特征,不斷增大的房地產泡沫可能會引起經濟和金融危機。
從收入房價比來看,中國已經存在較為嚴重的房地產泡沫,人們的住房支付壓力十分沈重。參照國外的相關指標,在北歐、西歐國家,房價與家庭年收入之比通常為2-3?1左右;在北美與澳大利亞,房價與家庭年收入比例大約為3-5:1之間。2006年以來,根據建築部關於『90平米』等解釋以及北京人均年收入、商品房期房均價等測算,北京房價與家庭年收入之比大概在15?1。而國外公認的適宜比例不超過4-6?1,由此看來,北京的房價泡沫已經超過150%。
房地產的超高速發展促使中國金融市場風險不斷放大。房地產畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產方面轉移,房地產行業的投資佔社會基本建設的投資比例,從1986年到2005年已經增加了7倍多。而房地產行業是靠金融業支橕起來的,壓在房地產上的資金佔了金融業的較大部分。如果不抓緊降溫退燒,一旦出現信貸危機,整個貸款鏈條就不能持續,金融風暴就會到來。上個世紀八十年代後期日本出現嚴重的房地產泡沫,就是一個典型案例。
我國銀行的資本金改革與匯率改革也正好同步。在資本充足率的約束下,商業銀行都在積極調整自己的業務結構,幾乎所有的銀行都將房地產抵押貸款作為未來的戰略重點來發展,我國的住房抵押貸款市場已經出現了惡性競爭局面。正因為如此,銀行忽視了房地產抵押貸款的風險,過多的資金流向了房地產領域。
國際權威研究機構班克威爾國際投資顧問中心在近期提交的一份報告《中國房地產需求結構與其泡沫問題》中稱,中國房地產需求中40%是由於非理性的預期形成的,其中非理性預期形成的投機性需求為16%,投資性需求為13%,非理性預期對消費性房地產需求為11%。這種情況的形成主要是由於我國房地產市場的信息不充分引起的。另外,銀行對於按揭貸款的需求提高了消費者購房的預算線,提高了房地產需求,相當一部分按揭貸款是不合規定的,有的在任何證件都沒有的情況下,向消費者提供按揭貸款。期房制和非理性預期相互作用,再加上違規的期房(特別是通過滾動開發的障眼法)的作用,對形成不合理的房地產需求起了推波助瀾的作用。
高房價和房地產金融問題引起經濟資源再分配出現偏差,會進一步加劇貧富懸殊,打擊勞動者的生產積極性,反過來會衝擊經濟發展,並最終可能釀成社會衝擊型經濟危機。
2005年,財政部組織的一項檢查發現, 39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%,而實際利潤率高達26.79%。另外,部分房地產企業還存在較為嚴重的偷漏稅問題,部分會計師事務所特別是中小事務所存在審計程序不到位甚至故意出具虛假審計報告的情況。過高的房地產利潤會形成對消費者剩餘的剝奪,如果沒有良好的社會公共財政的調節,再加上偷稅漏稅較為嚴重,勢必會加大貧富懸殊,對固有的收入分配問題更是雪上加霜。
房價的市場和社會問題在哪?當市場經濟發展到一定階段,會出現公平與效率不對稱,貧富懸殊,社會精神衰落,引起社會動蕩和不滿時,會反過來對經濟進行衝擊,將制約經濟發展。中國政府提出的統籌社會經濟發展的思路,就是基於這一考慮,只有建立一個和諧的社會,纔能避免社會對經濟的負面衝擊,從而綜合可能出現的市場與社會之間的斷點,消除『社會衝擊型』經濟危機發生的可能。
過高的房地產價格實際上是由於市場的失靈和局限性形成的,但它所引起的過分貧富懸殊等問題,會誤導人們對市場功能的懷疑和反感,更有甚者會迫使政府動用行政性和計劃性手段進行強制管理,從而已經建設起來的房地產市場,使房地產市場改革的成果受到損失。當前房地產發展中的一些問題和言論已經產生了一些類似的問題,有人甚至認為房地產中的一些問題是市場作用的結果,有人開始懷疑市場經濟。這是值得關注的問題。
房地產業發展的結構性失衡,不利於人與自然的和諧,也破壞了生態平衡,使經濟在社會空間和自然空間出現了斷點,最終可能會出現生態失衡型經濟危機。
房價的生態問題在哪?房地產業發展的結構性失衡,使得一些大城市出現了過度擁擠,人流和物流過度集中於一些大城市,並形成了交通堵塞、高房價、看病難和污染嚴重等問題,從而打破了生態平衡。也許,我們還記得震驚全球的美國新奧爾良事件,它就是因為房地產開發無視自然規律,破壞了自然生態,當颶風襲擊時發生了災難。中國的非典也與過度集中的房地產結構有關,過於擁擠的城市使非典迅速傳播。現在,這些問題仍然值得我們反思。
這種案例很多。例如,上海地平面每年都以很小的速度下沈,北京的資源供給十分緊張,還有交通擁擠不堪和污染嚴重等。從住房的價值來看,中心城區的住房價值可能會出現突然下降的危險。所以,我們要關注『生態失衡型』經濟危機產生的可能性。
房價過高和房地產結構失衡等問題,實際上是與中國經濟資源和制度資源在城鄉之間的資源配置的『二元』結構有關,也與區域發展不平衡有關,這種結構反過來又強化了城鄉差別和區域差別,並形成了惡性循環。
房地產需求過大,一個重要方面是農村人口向城市集中過快,原因是農村收入過低和農村的生活水平不高,生存條件不好。房地產過多地佔用經濟資源實際上影響了資源向農村的配置,會進一步加大城鄉之間的『二元』結構,影響社會主義新農村建設,反過來又產生了農村向城市移民的需求,反復形成惡性循環。房地產需求較多集中反映房地產結構在區域之間的不平衡,大城市過多的房地產需求與中小城市和中西部人口到大城市買房有很大關系,這種集中形成的房地產價格信號又引起大城市過多的房地產投入,經濟資源進一步向大城市集中,加大了大城市房地產需求的壓力,這是不利於不同區域間的和諧發展。
房地產價格過高,不利於國際收支平衡,也容易形成內外失衡型經濟危機,東南亞金融危機本身就含有資產操作形成的以上這種不良循環而形成的房地產泡沫。
房價過高在客觀上使國際投資形成了對中國房地產的良好預期,並動用外匯購買中國房地產,一方面加大了房地產的投機泡沫,增加了過度增加的外匯儲備;另一方面也引起人民幣需求的增加,又進一步誘發外資利用人民幣昇值的投機心理。
從全國的情況看,2001年之後,中國政府從外匯市場購買的外匯數量迅速增加,2004年上昇為2067億美元。需要強調的是,這些新增加的外匯,有些是通過正常的渠道進入中國的,但也有相當的部分是通過非正常的途徑進入的,這從國家外匯平衡表中就可以看出來,2001年以後,該項目突然從負數變為正數,而且數量逐漸增加。這意味著2001年以後,越來越多的國際資本正在通過非正常的途徑進入中國。人民幣的匯率改革已經啟動,如果房地產價格還會不斷上漲,那麼國際資本就可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤,它不僅對實體經濟帶來可怕的後果,而且會進一步導致人民幣的昇值預期,這是中國政府必須警惕的。
東南亞經濟危機、拉美經濟危機主要是由內外失衡引起的。其中房地產投機起到主要的推波助瀾的作用。中國經濟在全球化的背景下,實現內外經濟的均衡顯得異常重要。
鄒平座:經濟學博士,研究員,現在中國人民銀行金融研究所工作。主要研究方向是價值理論、金融理論與實踐。對價值理論,特別是自然主義價值論的研究取得了重要突破。這一理論被有效地運用於對中國經濟金融實踐的分析和研究,並取得了豐碩成果。先後在國內外刊物發表各類文章100餘萬字。
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