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開發商欠款不交、業主關心甚少、有關部門監管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來的的問題。記者在對一線房地產市場和房地產管理部門進行追蹤采訪時發現,房屋維修金或被挪用、或管理不當,一個巨大的『黑洞』時刻窺視著千億元房屋『養老金』。
漠不關心:業主心態助長房產黑洞
記者在南寧、廣州、北京、上海、南京等地通過街頭問卷、MSN、QQ和區域聊天室方式進行的調查表明,超過85%以上的業主並沒有認真閱讀購房協議中關於房屋維修金的相應條款,87%的業主把房屋維修金交給房屋開發商後,沒有向開發商追問資金的去處,70%以上的業主不知道房屋維修金可以直接交納給當地房產管理部門,65%的業主沒有從開發商處領到繳納房屋維修金的相關憑證。
廣西南寧昆輝律師事務所資深律師吉昆峰在分析這一調查結果時表示,其實很多業主都不知道維修金的所有權到底屬不屬於自己,所以不少人把錢交給開發商認為是正常的。目前大多數房屋尚未到維修時期,業主除非遇到維修情況,通常不會主動查詢維修金的到賬信息。
來自北京房管部門消息表明,北京市專項維修資金管理系統在去年年中就已啟用。業主可通過網站查詢個人維修資金的繳納、費用分攤、支用、結息及餘額等情況。此外,業主也可拿著本人的身份證,到北京市小區辦查詢維修資金的相關情況。可查詢的內容包括開發商是否繳納維修資金,繳納的金額、利息、本金等。
但在這樣的情況下,大部分業主仍然未能意識到自己的房屋維修金權利,本應獲得知情權、管理權的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大『黑洞』。
安邦集團研究總部分析師張巍柏認為,目前房地產維修基金管理存在三大問題:房地產商挪用專項基金的問題、維修基金的收益歸屬問題和維修基金的使用問題。
集中追討:法規衝突問題亟待解決
從廣州50多個樓盤業主聯名集中追討房屋維修金,到北京崇文門區王姓老伯怒告房地產開發商拖欠房屋維修金,房屋維修金問題逐漸浮出水面,但有關部門屢『踢皮球』,『法規衝突』問題亟待解決。
10月份以來,廣州市12個小區業主委員會的維權行動,揭開了住房專項維修資金收支混亂的冰山一角。10月8日,廣州越秀區東悅居、荔灣區西門口廣場等12個小區的業主委員會聯合發起倡議,要求明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳納主體,並強制追回由開發商或物業管理公司挪用的專項維修資金。目前,已有50多個業委會宣布加入集體追討行列。
東悅居、如意中心等樓盤暴露出的住宅維修資金『黑洞』,僅僅是目前我國房地產問題的一個縮影。廣州市國土房管局的數據表明,從1999年至2006年上半年,該市應繳住宅專項維修資金總額為23億元左右;到今年9月,該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著大約存在九億元的維修資金缺口。
眾多業主對此表示強烈不滿,東悅居業主李女士為此向法院起訴,請求判令開發商支付其個人所購商品房應有的維修資金9400元。法院今年1月作出裁定,『應由行政主管部門前置處理為宜』。
廣州市國土房管局有關負責人表示,2002年至今,廣州市房管部門通過上門監督繳交、下達限期繳交通知書等措施,對全市576家開發建設單位、1363個樓盤的專項維修資金進行了清理,共追繳資金4.04億元。但根據《廣東省物業管理條例》規定,對於開發建設單位拒絕繳納專項維修資金的,行政主管部門只能責令限期改正,無權強制追討。
『廣州維修資金第一案』代理律師周玉忠說,有關部門發函追繳維修資金效果不佳,業主纔訴訟至法院,但是法院又將『皮球』踢回了房管部門。
記者在采訪中了解到,在廣州,造成房屋維修金缺口的關鍵在於涉及維修資金繳納法規發生了變化。1998年頒布的《廣東省物業管理條例》規定,由開發商繳納維修資金;而1999年建設部、財政部頒發的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》,以及2003年生效的國務院《物業管理條例》,均規定由業主繳納維修資金。
由於國務院《物業管理條例》與《廣東省物業管理條例》在資金繳納主體上規定不一致,目前,廣州市專項維修資金的繳納主體根據上述兩條例生效期間分成兩種情況:商品房預售許可證核發時間在1998年10月1日後、2003年8月31日前的,繳納主體為開發建設單位,商品房預售許可證核發時間在2003年9月1日以後的,繳納主體為業主。
而對於1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業主想執行省條例,開發商想執行建設部辦法。廣州房管部門對此問題的意見是建議適用省條例,但行政主管部門無權解釋法律適用問題。
萬般無奈的業主最終采取集中追討的做法,要求立法部門盡快解決『法規衝突』問題,司法機關追究相關責任方刑事責任。
資深律師錢隆平認為,行政部門、立法部門和司法機關之間『踢皮球』的現象,表明房地產市場仍處於發展階段,大量問題無法得到明確解釋,這一方面在考驗管理部門的責任心,另一方面也在拷問消費者對自身權益的維護程度。
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