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連續數月的成交量低迷正在彰顯著宏觀調控的後續壓力,之前各大板塊各自搭臺唱戲不乏客源的現象已經如過往雲煙,而這些之前還有所合作的板塊開發商已經在銷售重壓之下『反目』。近日記者調查獲悉,滬上開發商的搶奪客源的競爭日趨慘烈,單兵作戰式的競爭已經不再是市場主角,上海開始出現板塊之間『抱團』搶挖客戶的現象,開發商正在和相關產業巨頭結成產業聯盟,欲『抱團』從周邊板塊搶挖客戶。
抱團廝殺搶奪客源
一位知情人士告訴記者,最近有不少的購房者從最初選中的三林板塊開始向北蔡板塊轉移,已經有不少人開始了倒戈。該知情人士告訴記者,三林板塊聚集了很多的開發商,家樂福等配套商業設施也開始進駐,但分散的樓盤和商業設施並沒有完善的整合,成為了北蔡板塊樓盤攻擊他們的弱點。
據記者了解,三林板塊有多個樓盤在售,其中包括萬科新裡程、金地未來域、環球中央花園、中房櫻桃苑等,但這些樓盤相對較小。不過在北蔡板塊僅僅由地傑國際城獨自支橕,是北蔡地區唯一的在售超級大盤。而兩大板塊的競爭和挖客就是從超級大盤和眾多小盤的對壘開始。
一位消息人士告訴記者,地傑置業已經和上海世紀聯華超市簽署了『產業聯盟』協議,在浦東北蔡御橋地區開始全面合作。同時,記者從相關渠道獲悉,將成為浦東地區建材家裝航母的紅星美凱龍已經確定進駐北蔡,同時,宜家和家樂福都將出現在這些區域。地傑置業也開始和紅星美凱龍洽談合作的事情。『目的就是想要從三林等板塊挖客戶。』
宏觀調控之下的新房市場一直不夠景氣,尤其是浦東中外環間價格一直較為堅挺的樓盤銷售受阻。據『網上房地產』統計顯示,一度靠世博概念領漲的三林等區域成交量增加速度明顯滯後於上市量的增加,持幣觀望人數上昇,新盤成交遇到很大的阻力。『僧多粥少』的樓市調整期,開發商都在絞盡腦汁互相搶奪客源。
一位業內人士告訴記者,其實,因為開發較早,三林板塊匯聚了眾多開發商的同時,也匯聚了很多的配套商業,如家樂福等賣場都聚攏在這一區域。北蔡板塊則不同,僅僅是地傑置業一家在獨自支橕,因為周邊開發較晚,商業配套一直沒有太多跟進。『開發商尋求和相關產業巨頭抱團拉客戶也算是目前市場不景氣時出的一個狠招。』
價格是背後利劍
其實,在板塊之間搶奪客戶最大的利器還是價格,只不過更多的價格因素藏在背後,開發商並不願公開宣稱降價。
地傑置業的相關人士接受記者采訪時承認,除了和世紀聯華簽署了產業聯盟之後,現在的確打算和紅星美凱龍也簽署類似的產業聯盟,『一旦簽署協議,將來在紅星美凱龍購買建材家具可以在享受地傑國際城購房優惠,同時購買了地傑國際城房子的客戶也可以享受紅星美凱龍購物的優惠。』
雖然不願承認在價格上有多大的松動,但價格的確是這些板塊之間比拼的重要武器。據記者了解,其實從直線距離上,三林板塊和北蔡板塊是緊鄰的,但三林板塊樓盤每平方米價格在8500-10000元之間,而北蔡板塊的價格則在6900-7900之間,平均存在著1500元的差價。
就在北蔡板塊往外環方向,浦東康橋板塊同樣在用價格與北蔡板塊力拼。綠洲康城、康橋半島等單價多在5500元-7500元的價格之間,同時,這些板塊都想依附著北蔡板塊一同『出牌』,只不過一個是外環概念,一個是中環板塊概念。
據記者了解,同樣的情況還發生在萬裡板塊、大華板塊之間,真如板塊、曹楊板塊之間。中指研究院的相關報告顯示,市場普遍不夠景氣,加上2006年眼看已經進入尾聲,年底一些開發商為了回籠資金,都使出了渾身解數。在有限的自住客源前,板塊之間的捉對廝殺式的競爭開始趨於白熱化。
七成開發商不願降價
雖然市場不夠景氣,促銷和營銷動作也不少,但大多數開發商並不願降價來拉動樓盤銷售。中指研究院最近一份調研結果顯示,七成開發商不願降價銷售樓盤,僅僅只有三成的人士認為目前的市場形勢會導致較多的降價銷售出現。
從調研結果來看,多數從業人員仍傾向於用軟性營銷的方式來促進樓盤銷售,而非降價。
大華錦繡華城項目相關負責人認為,降價不僅對將來項目的繼續營銷是一個自殺式的方式,同時也會帶來對整個市場非常不利的影響,嚴重的話還將造成金融和社會問題。而降價也不符合對消費者心理的把握。荒島房產工作室市場總監馮偉認為,消費者行為習慣會有時表現出理性,有時表現出非理性。價格下降有可能使消費者產生持續下跌預期,從而反倒不利於樓盤營銷。體系震蕩風險的規避。有業內人士表示,如果采用降價方式的話,那麼降價的幅度應該是多少?降價的底線在哪裡?正是基於對價格營銷的不確定,大部分從業人員纔不願輕言降價。
但需要指出的是,隨著新一輪宏觀調控的到來,房地產市場已經遠離了賣方市場時代,房地產市場正在進入買方市場。中國指數研究院華東常務副院長陳晟認為,隨著消費者心態的逐步平和,市場已經基本進入理性消費期,因此客戶的細分、公信力、平臺營銷等方式凸現出其重要性,其中意見領袖營銷和同質客戶群營銷所起的作用尤為重要。
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