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數據顯示,今年第三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上季度低了0.2個百分點,但是新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%,漲幅比上季度高0.3個百分點。
由數據可以看出,這輪房地產調控的效果很難令人滿意。宏觀調控效應問題太復雜無法揣測,但作為購房者,卻應該捕捉一些預示市場方向的苗頭。根據廣東省房協市場分析課題組最近發布的研究報告,今年廣東省總體空置面積同比減少8.76%,但待銷部分(小於1年的空置)卻大幅增長48.86%,而空置1年以上的滯銷和積壓商品房同比大幅度下降34.37%。
而體現供求關系的市場消化系數2(市場實現吸納量/市場有效供應量)也由去年1-9月的1.10649大幅下降為今年1-9月的0.5783,也就是說,去年市場有效供應的樓盤供不應求,而今年卻至少有48.66%的面積處於剩餘狀態。這一數據表明地產商在加大力度清舊貨的同時,又開始高價囤新貨;另一方面也表明購房者的觀望氣氛濃厚,市場消化能力減弱。
宏觀調控措施具有滯後效應,目前在我國,仍是政府、房地產商、購房者三方對峙的敏感時期,如果房價漲勢仍然不降,則新一輪調控措施勢必出臺,想買新房的購房者不妨再等等看,看在市場供過於求、資金來源趨緊的情況下,房地產商還能挺多久。
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『市場消化系數』名詞解釋:
商品房市場消化系數(X):銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時段數/12)。
該系數的一般公式定義為:市場實現吸納量/市場有效供應量。以銷售面積(包含現樓和預售)作為系數的分子;分母是新竣工面積(有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償等,因此可銷比例k取為0.8)加上待銷面積(假設滿足待銷面積將在本年度被均勻地吸納的條件)。該系數越大,說明市場越活躍,市場消化能力越強。
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