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盡管承接上半年,國家對房地產的宏觀調控輪輪縮緊,但房地產上市企業的三季度業績遠遠超過人們的預想。
截至10月31日,根據上市房企三季報,多數企業的主營收入和淨利潤增長達到兩位數,超過50%,過100%的亦不在少數,這些房企儼然度過了一個豐收金秋。
兩極分化日漸明朗
報告期內,一邊是龍頭企業行列的金色谷穗,而另一邊卻是容易被忽略的『跟班』企業的枯草連天。
萬科A(000002.SZ)仍然穩坐頭把交椅,三季度公司主營業務收入達到18.4億元,淨利潤達到1.4億元,分別比去年同期增長了50.8%和81.9%。而北京紫臺和深圳萬科城等項目良好的銷售業績,為公司實現銷售面積84.6萬平方米,銷售金額則達到了56.8億元。
而以『黑馬』身份著稱的保利地產(600048.SH)在其三季度業績中繼續保持了強勁作風。公司主營業務收入達到9.26億元,淨利潤達到0.82億元,比上年同期分別增長了280.72%和455.46%。
強勢地產股打破了外界對調控後『金九銀十』的質疑,主要得力於其大量的土地與項目儲備。
在報告期內,萬科新增項目達16個,總面積約511.8萬平方米;保利通過掛牌方式再次擴大土地儲備,取得武漢野芷湖項目,良好的發展規劃為2007年的業績再次埋下伏筆。
曾以2006年上半年主營業務同比增長579.04%、利潤同比增長467.23%的巨大增幅撥得頭籌的金融街(000402.SZ),此次業績顯示不昇反降。
年初至三季報末,公司實現淨利潤1.5億,同比減少46.57%。這主要是由於其北京本埠項目均到了衝刺階段,再加上異地業務拓展導致主營業務收入減少。但業內仍對金融街普遍看好,光大證券房地產分析師趙強認為,金融街開發項目風險較小,等項目建成,開始租售,資金會大幅回籠。
盡管大部分企業都有了全年業績上昇的保證,但不可否認的是,自宏觀調控後,『洗牌』一詞已被泛濫使用。此次季報同時也突顯了一批處於『洗牌』中心的企業。在宏觀調控的加壓下,房地產企業的兩極分化現象已日漸明朗。
以S浙廣廈為典型,繼中報主營業務下降之後,三季公司主營業務收入4000餘萬元,再次同比下跌83.25%,並預計年初至下一報告期期末的累計經營利潤仍未虧損。房地產開發項目效益不均衡,大部分房產收入不能達到房地產收入確認條件是造成虧損的主要原因。因股權結構不合理,S浙廣廈一直未能通過股改,而國家宏觀調控的收緊銀根,融資上的困難也更劇了S浙廣廈翻身的難度。
『分化的根本動力則是開發商品牌及品質等自身素質』,聯合證券房地產分析師魚晉華表示。優質企業憑借豐富的項目與土地儲備,可以有效地控制市場及政策風險,同時所開發的優質項目也比較容易獲得融資渠道。而中小企業則由於抗風險性小,自身體制不夠完善等原因難以受到政策傾斜,加劇了其退出市場的速度。
此次季報另外值得讓人關注的是ST環球(000718.SZ),截至三季報期末,公司淨利潤與上年的全年度相比已超過150%。ST環球由原來連年虧損,從資不抵債到目前的盈利突增,靠的是『賣殼』。2005年底蘇寧環球集團借吉林紙業之殼,完成上市與資產重組,並注入優質房地產項目,纔得以扭虧為盈。
明顯效果明年將現
宏觀調控在帶來房地產企業內部兩極分化同時,人們更積極揣摸宏觀調控對於整個房地產行業『沸騰』的抑制效果。
『相對於前幾年,房地產投資的速度是降下來了,宏觀調控已經在起作用。』國泰君安證券研究所分析師孫建強調,『到第四季度宏觀調控的效果將進一步明顯。』
而同時,根據11月1日由國家發展和改革委員會政策研究室公布的調查顯示,第三季度房屋銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上季度低0.2個百分點;環比上漲0.4%,漲幅比上季度低0.2個百分點。宏觀調控效果正持續顯現。
對於此次三季報多數房企的豐收,魚晉華則表示,由於房地產項目的開發周期,目前結算項目的樓盤,基本上都是一兩年前拿的地,這就保證了跟現在房價之間的昇值空間。而目前市場的調整、土地成本的上昇以及獲取銀行資金的難度加大,開發商單個項目毛利率的下降已難以避免。『目前宏觀調控的效果正在慢慢顯現,但要真正產生明顯效果,還要等到明年或後年。』魚晉華表示。
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