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上海房價降了嗎?面對這個問題,恐怕是業內人士也會感到困惑。『二次調控』之後的上海樓市局勢似乎尚未明朗,各種關於房價的數據和預測,更是『亂花漸欲迷人眼』。
國家發改委、國家統計局11月1日發布的最新統計數據顯示,2006年三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%,而下降的城市只有上海,降幅為1.1%。9月份新建商品房銷售價格上海則為同比下降2.3%。
這個微幅的下調並不令人意外。然而值得關注的是,上海市房地產交易中心網上有關數據顯示,上海內環商品住宅預售登記成交均價已經從6月的21094元/平方米下跌到9月份的15766元/平方米,跌幅達25.56%!
『宏觀調控措施產生明顯的影響後,內環以內投資者密集導致了價格的下跌。』泛城(中國)綜合住宅服務執行董事胡港文分析說,包括二手房轉讓征收個人所得稅以及營業稅;對境外人士購房進行限制等政策,使得投資客退出,自住者觀望,因而一些新盤銷售滯緩,開始采取降價促銷行為。一切跡象表明,宏觀調控似已開始迅即顯效,上海房價已進入下行通道。
然而,最近光大證券的一份研究報告表明,上海房價從2005年5月份開始調整,最大跌幅大約13%左右,從今年開始房價逐步回穩,目前僅與最高點相差5%左右。換言之,也就是上海房價僅下降了5%。
『事實上,今年前八個月房價均價同比則有2.9%的上漲。』光大證券房地產研究員趙強告訴記者。他是以去年及今年1~8月份以成交面積為權數的加權平均成交價格來計算的。結果顯示,去年1~8月份的商品住宅成交均價是9345元/平方米,而今年則是9617元/平方米。
『有些數據並未考慮開盤量、區域因素個體權重對房價所造成的影響。』趙強認為,從上海市房地產交易中心網上有關數據來看,相對於內環以內房價的大幅回落,上海其他幾個地區表現相對平穩,並沒有表現出明顯的價格差異。
『單純的統計數據並不能顯示房價的具體變化,因為有樣本采集上的差異。』仲量聯行住宅部助理董事胡曉波也持同樣觀點。他表示,從仲量聯行住宅部監測的具體樓盤的價格情況看,豪宅價格並沒有下降。
胡曉波表示,與其他區域不同,內環以內樓盤的價格梯度差別非常大,一些頂極樓盤的價格超過6萬元/平方米,而內環線靠近中環部分的一些自住型樓盤價格則可能在1萬?1.3萬元/平方米左右,這種價格落差在成交量小的時候可以形成巨大的均價落差。
記者在實地調查中發現,一些樓盤所謂的『降價』的確並非名至實歸。比如黃浦區世博板塊輻射區內,一樓盤新推房源的確比之前所推房源報價低了2000元/平方米,但新推房源都是毛坯房,而之前的房源為精裝修房,預計裝修的標准就在2000元/平方米左右。
『目前還不能一概而論地說上海房價明顯下跌。』滬上樓市知名評論人士蔡為民表示,應該看到『上海房價領跌全國』這個現象的背後,是近幾個月上海樓市供應結構的變化——低價位的動遷房與配套房入市放量。『從中短期來看,不同區域的不同價格走勢的情況還將繼續。』上海易居地產研究院高級評論員楊紅旭說。
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