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美國房地產業全面降溫已是不爭的事實。美國商務部上月發表的數據顯示,今年9月份美國新房中間價比去年同期下降9.7%,創近36年來的最大降幅。今年3月至6月,全美10大城市中,有6個城市房價出現了下跌。
過去幾年房市的火爆,拉動了美國經濟的快速增長;而現在房市的降溫,也成為拖累美國經濟的首要原因。據美國商務部統計,今年第一季度美國經濟增長5.6%,第二和第三季度經濟增幅則分別降至2.6%和1.6%。經濟降溫更進一步打擊了民眾的購房積極性。
美國全國房地產經紀人協會的經濟學家勞倫斯·雲認為,房市降溫的首要原因是高抵押貸款利率。為遏制通貨膨脹,美國聯邦儲備委員會在2004年6月至2006年6月的兩年時間裡連續17次提息,這也推動了住房抵押貸款利率步步走高。
但房市降溫,顯然不是這一個因素所能決定的。
房地產專家沃爾特·莫洛尼對新華社記者說,過去幾年住房價格猛漲,其中不乏泡沫,現在房價下跌,不過是回歸正常狀態。此外,高油價壓縮了民眾的消費需求,房價不斷下跌又導致購買者不敢輕易入市,這都造成房市交易量下降。
房市走勢還牽涉到美國人的消費欲望。『房地產市場是最情緒化的市場,因為對大部分美國人來說,房產就是他們最有價值的財產,是他們對退休後養老的投資。』房地產經紀人布魯克斯如是說。房價下跌意味著人們手中的資產縮水,必然會導致消費需求減弱。
目前美國房地產市場正處在一個『十字路口』,面臨三種命運:軟著陸,硬著陸,或者衰退。
軟著陸,是美國政商兩界都期盼的結果,也是最好的一個結果。
哈佛大學住房研究中心高級研究員朱小棣對記者表示,房市降溫對美國經濟有衝擊,但不動及根本。從長遠來看,由於美國人口在增長,房市前景仍舊看好。
莫洛尼認為,到明年春天,住房市場將基本穩定下來,而美聯儲很可能會開始降低利率。美聯儲前主席格林斯潘日前在演講中也表示,他看到了『房市趨於穩定的信號』。
但並不是每個人都持樂觀態度。連續走低的房市,讓以前相信軟著陸的專家也開始修正自己的觀點。美國信托公司首席經濟學家羅伯特·麥克西就坦陳:『隨著時間推移,軟著陸似乎成了一種願望。』
目前美國業內的普遍觀點是:房市崩潰的可能性不大,現在正在軟著陸和硬著陸之間徘徊。另外,房市降溫不可避免地會對美國經濟造成衝擊,但導致美國經濟陷入衰退的可能性也不大。
美國威斯理大學經濟學教授卡爾·凱斯和耶魯大學經濟學教授羅伯特·謝裡亞不久前就聯合撰文稱,如果美國能避免嚴重的通貨膨脹,如果長期利率不會上昇太多,如果其他經濟領域增勢強勁,美國房市很可能實現軟著陸。
但他們也強調,假如住房銷售繼續下降、交易傭金不斷縮水、住房價格明顯走低、拖欠抵押貸款問題不斷加重、金融市場出現混亂,美國房市就有繼續向下沈淪甚至陷入長期衰退的危險。
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