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在天津市日前召開的『天津商業地產研討會』上,來自天津、北京的專業人士及商業地產開發企業人士分析天津商業地產特點和趨勢認為:從去年商業地產達到銷售峰值後,今年本市商業地產開始趨於平靜。天津商業地產已經進入了以服務為主的成熟階段。其特征之一就是商業地產的開發銷售從過去邊開發邊銷售賣『生鋪』,轉為先培育市場,將『生鋪』做成『熟鋪』再銷售。
新商鋪零售比例減少
在商業地產研討會上,中國商業地產聯盟鍾鐵濱副秘書長總結商業地產市場現狀說,商業地產的開發在國際上大多是企業先持有,通過長期的租賃經營,然後獲得物業增值的收益。目前這種方式在北京佔到40%左右,企業長期持有的佔到近25%。
記者從21世紀不動產商業地產中心、天津偉業顧問及聯合地產等顧問公司及多家開發企業了解到,今年本市新面市及開工的商業地產項目中,大型商業項目也采取了整體出售、長期持有或先持有、後銷售的方式,社區商鋪也加大了自己持有鋪面的比例,以租賃為主或租賣各半的方式進入市場。所以,今年本市新商鋪的零售比例將比往年六成以上減少一成左右。
如大型商業中心現代城·莊吉商業中心是以整體出售的方式轉手給花旗銀行;在建中的天津灣5-6萬平方米商業設施將全部長期持有,由集團的經營管理公司進行統一經營。而梅江新海灣是以大部分店鋪為開發商持有、小部分零售的方式邊培育市場、邊銷售;在建中的海河新天地等大型綜合項目,其中商鋪部分也將采取大比例的持有的方式,先做市場,再全面銷售。
今年新上市和將推出的社區商鋪如第六大道、富力·星光大道、海天·尚景、金地·格林世界商業街等,也是采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養,以提高商鋪的價值和社區商業的協調性。
生鋪模式向熟鋪模式轉變
過去的商業地產項目無論是購物中心、商業街還是社區商鋪,開發商都沿用住宅開發的手法,快速出售,快速獲利。其商鋪特點是一邊開發、一邊銷售、一邊招商,這樣的商鋪被稱為『生鋪』。這種生鋪的銷售方式造成了管理及招租等方面很多問題,尤其是大型購物中心類商業地產項目,投資風險和失敗的幾率更大。
近年來,商業地產開發企業總結過去的經驗教訓,開始改變策略,從銷售環節上向生鋪做成熟鋪再銷售的模式轉變。這樣既可以應對銷售不暢的問題,又能帶來更高的銷售價值。
生鋪做熟鋪的方式很多,據21世紀不動產商業地產中心黃亮等顧問公司專業人士介紹,大型商業地產項目通常可以采用全部暫時持有、自營或整體打包出售等方式進行加熱;而社區商鋪則可以根據項目進展和入住狀況整體策劃,既可以采用大比例持有,也可以采取限制物業類型等方式培育市場。使之具有『熟鋪』特征——良好的市場成長性,出租率高、商家穩定、經營有序、投資回報明顯。這樣的培育期通常需要短則一兩年、長則三四年或更長。
選擇店鋪要辨別真假熟鋪
天津偉業顧問周正國副總經理及聯合地產人士建議說,鑒於目前商鋪的價格較高、投資回報期較長,資金實力不強的個人最好不要參與商鋪投資。如果參與商鋪投資,應盡量選擇好地段有熟鋪策劃經營的商鋪。因為這種商鋪有開發商參與,一是可以帶動整個商業氛圍,二是可以從中證明開發商的實力和後期管理能力。
特別要注意辨別真假熟鋪。如一些售後返租等銷售方式,實際是一種空頭許諾,因為已經購入產權的商鋪持有者會以自我為中心的獨立經營,從而產生競爭無序,使生鋪成為熟鋪的可能性大打折扣。
另外,選擇開發企業統一管理的商鋪,還要看這個項目有多少的鋪位為統一經營,有多少鋪位零售,還要看零售鋪位的具體安排,是否會和開發企業持有的商鋪產生業態競爭。比如出售比率超過商場的50%以上,那麼這個商場的經營狀況在未來將會有一定的困難。出售比率超過65%的社區商鋪也會產生這樣的問題。
天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛還提示,一個成熟的商圈應具有突出的特色。如五大道范圍內光西餐店就150多家,形成了西餐鋪面的整體商業氛圍,是成熟的高檔餐飲圈。看新商鋪是否成熟,也可以從它是否具備了比較鮮明的業態特征來確定。(王哲)
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