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持續多時的房地產調控,會不會告一段落?雷聲極大的各項調控政策,是否會在各地變成大小不等的雨點?溫家寶總理10月18日主持召開的國務院常務會議,在分析今年前三季度經濟形勢,研究部署第四季度經濟社會發展工作時,對此做出了明確回應,強調要堅持把好土地、信貸閘門和市場准入門檻,把房地產調控措施落實到每個城市。
這是一個堅定的表態,也是一項艱巨的使命。它表明在今後一段時間裡,中央有關房地產調控的政策指向不會變化,而且重點將放在督促檢查調控政策的落實和效果上,任何對相關調控政策進行不恰當打折或變通處理,都不會得到中央首肯。
近期建設部等十部委對11個省份落實房地產調控政策情況做了檢查匯總。從檢查組匯報的情況看,房地產調控形勢不容樂觀。今年以來,各地貫徹落實國務院有關文件精神,在調整住房供應結構、穩定住房價格方面做了大量工作,情況總體上是好的,房地產市場出現了一些積極變化。但也要看到,當前少數城市住房價格上漲仍然過快,結構調整的任務還十分艱巨,部分調控措施尚沒有完全到位,房地產市場秩序仍需進一步規范。特別是在一些特大城市,第三季度房價仍以20%的幅度快速上漲,調控效果不如人意。
為此,在10月17日國務院召開的專題匯報會議上,副總理曾培炎明確強調,要按照統一認識、穩定政策、完善配套、狠抓落實的原則,進一步貫徹國務院關於房地產調控的各項政策措施,繼續做好房地產市場調控工作。更確切地說,就是要嚴格審批新增建設用地,加快落實國家土地督察制度;嚴格控制中長期貸款;控制固定資產投資規模,優化投資結構。
中央要想真正督促各地達到上述調控要求,難度雖然極大,也並非沒有實現的可能。比如,首先應當落實的,就是政府對房地產市場調控應負的責任,特別是在一些房價上漲過快、房地產投機盛行的城市,往往不難看到政府在其中所起到的推波助瀾作用。為此,中央恐怕需要加大調控和問責力度,讓地方政府服從調控安排,盡快從房地產市場的利益糾纏中淡出。
這其中特別關鍵的,就是能否把好土地、信貸閘門和市場准入門檻。土地管理的責任主要在各級政府,管好土地,就得既要保證正常經濟發展所需的建設用地,又必須防止各地政府以發展創新產業等名義搞變相土地放閘,讓一些閑置多年的經濟開發區死灰復燃。
把好信貸閘門,主要靠商業銀行的股份制改革和規范化經營。商業銀行必須加強信貸風險控制,嚴格審核房地產企業的信貸資質,嚴密防范房地產按揭騙貸,特別是嚴格控制中長期貸款,應當可以大量減少不良貸款。當然,央行的貨幣政策指向是最終的控制閥,對把好房地產信貸閘門負有最終責任。
如何把好市場准入門檻,則涉及政府、企業和公眾更加復雜的博弈。無論實行什麼政策,政府都要確保公眾居住條件逐步改善。因此在充分兼顧居民購買力水平,以及房地產業企業合理利潤的情況下,政府必須著力做好穩定住房價格、調整供應結構、加強低收入家庭住房保障、整頓和規范房地產市場秩序等工作。這就需要政府建立更加合理的進入和退出制度,既要把資質不夠的房地產企業擋在市場之外,更要敢於把擾亂市場的房地產企業清除出去。
而這,有可能是對地方政府履行職責和執政能力最大的考驗。顯而易見的事實是,不少城市的快速發展依賴於房地產業的支橕,而各類房地產企業往往與政府有關部門建立了或明或暗的利益關聯,究竟把誰擋在市場之外,在實際的進退標准執行中,很容易出現新的權力『尋租』,致使中央統一制定的房地產調控政策,在各地落實執行時不同程度地被打折。
因此,堅持穩定政策不動搖,繼續完善配套措施,切實抓好貫徹落實,就是這一輪房地產調控能否見效的重要關節點。經過各地的實踐和經驗總結,不難看到現行的各項房地產調控政策,需要細化和協調的地方還很多,多頭管理和分步推進的格局,實際上使一些調控政策落不到實處,而最終的責任追究也不夠明確,這都會使政策調控在執行中變相走樣。
而在現階段,在采取更多市場化手段之前,要讓房地產調控政策在各地落到實處,只能是重申有關政策思路,明確各地政府責任。同時,在中央進一步發揮部際聯席會議的作用,深入研究有利於房地產產業健康發展的一些問題,認真總結住房制度改革和房地產市場發展的經驗,為今後房地產業的有效管理打下盡可能好的基礎,堅決防止房地產業發展失控。
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