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張小姐:『我想通過中介機構買一套二手房。有了購房意向後,我按中介公司要求交了10000元的訂金,可由於本人以外的原因導致購房合同最終未能簽訂。當我向中介公司要求返還訂金時,中介公司稱合同未能簽訂就不能索要訂金,訂金就是要保證雙方能夠簽訂合同。』
請問中介公司的說法對嗎?我是否能向中介公司要求返還我交的訂金?
律師解答:中介公司的上述說法混淆了訂金與定金的區別,是不正確的。
訂金與定金,雖然僅一字之差,但在法律適用中,卻有著迥然不同的意義,現將兩者的區分簡述如下:
1、關於定金定金是擔保表現形式之一,為金錢擔保。依我國《擔保法》規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保,債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的百分之二十。若當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金作為合同擔保的一種形式,首要作用是擔保合同的履行;定金還有證明合同成立的作用。
2、關於訂金根據我國現行法律的有關規定,其不具有定金的性質,交付訂金的一方主張定金權利的,法院亦不予支持。一般情況下,交付訂金的視作交付預付款。房地產開發企業收取訂金的,訂金數額應當在總房價的乾分之五以內,雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同後,訂金應即時返還或抵充房價。
購房者在支付訂金後,不購買預訂房屋的,訂金按協議約定的辦法處理。但如有下列情況,房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金:1)房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;2)簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。
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