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『國十五條』出臺後,中小套型受到房地產業關注,國務院及九部委文件精神在房地產行業的作用和影響日漸凸現。一場前所未有的戶型設計革命開始席卷全國樓市。盡管『90平方米』、『70%』僅僅是兩個數據,卻將成為中國房地產發展史上不可磨滅的數字標記,而對於眾多房地產開發商而言也意味著巨大挑戰。
新政引發戶型設計大賽
中國房地產業協會主辦、《中國房地產報》承辦的『中國優秀中小套型住宅設計推介』活動已於7月全面展開。本次選拔將在全國范圍內展開,只要是合法開發的多層、板式小高樓、塔式、蝶式等套型,建築面積在90平方米以下住宅房地產項目都可入圍。『開展優秀中小套型推介活動,是貫徹落實今年新政提出的調整住宅結構積極又務實的措施。』中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一說。
自7月12日至10月30日,由中國房地產及住宅研究會與《中國建設報·中國樓市》聯合推出『中國創新90平方米中小套型住宅設計競賽』。本次競賽面向開發商、設計機構和社會人士征集套型建築面積90平方米以下中小套型住宅優秀設計方案。
7月31日至9月25日,萬科與《世界建築》共同推出『WA-萬科·可能住宅設計競賽(2006年度)』。競賽要求在80平方米范圍內、為22歲至29歲青年人設計居所,充分關注新一代青年人居住生活習慣的改變,在有限空間實現他們的生活理想和追求。
中小戶型不代表低標准
長期以來,中小戶型住宅一直被市場看作是『低品質、低檔次』的代名詞。然而很多業內專家指出,這種理解是完全錯誤的。
中國房地產與住宅研究會人居環境委員會副主任、專家組長開彥指出,房地產市場這幾年出現的求大、求全、求豪華,戶型面積做得很大的現象,實際上反映出人們從貧窮到富裕、從沒有到有的暴發戶心理。講豪華、講身份、講面子,資源浪費現象嚴重。現在,國家強調小戶型是一種回歸,其實90平方米對於普通家庭居住而言,應該是能滿足基本生活需求的。小套型不等於低標准、不等於不實用,只要通過科學設計,完全可以把小套型做得很精致、很高檔。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌也非常同意開彥的觀點。他認為,蓋房就要蓋好房、蓋精品房、蓋百年建築,最大的浪費是房子蓋了十幾年就要拆掉。
『不要認為我們的中小套型也像過去那樣稀裡嘩啦蓋起來再說。時代不同了,面積小不代表品質差。我們要在品質上做文章,把產品做精細,把每平方米的科技含量提高。』顧雲昌說,『我不認為面積減少了,質量就下降了,產品就不講究了,這和新政精神相違背。』
中小戶型設計注意八點
建設部住宅產業專家委員會副主任趙冠謙指出,設計中小戶型應注意八方面因素。
第一要做好合理平面布置,精細設計,不能浪費面積。功能分區、動靜分區要合理,盡量把交通面積壓縮到最小。
第二要有適宜的空間尺度。比如開間、客廳應控制在3.2米至3.9米,主臥應控制在3.3米至3.6米,次臥應控制在2.7米至3米,廚房應控制在1.5米至1.8米,空間尺度合理,總面積也能有效控制。
第三要做集成廚房、衛生間設施。廚房、衛生間設備、管線最多,將其緊湊組合起來,可以節省面積,同時又不影響使用。
第四要有適當空間高度。層高過低人會感覺不舒適,2.8米至3米比較適中。
第五要有簡潔的室內裝修,這非常重要。中小戶型裝修應該清雅、明快,避免繁雜、奢華,家具也應是小尺寸、多功能的。
第六要有靈活的功能空間。面積小,室內空間需要變化,最好有可調劑、可改造的設計。
第七應強調采用實用科技。比如怎樣通過科技手段使中小套型聲、光、熱、空氣質量等環境都很好。
最後是造型要簡約。不過多使用大玻璃,因為玻璃比牆體造價要高得多。簡約造型既要體現地方風格或傳統風貌,也要反映時代精神。
開發商頭上套上『緊箍咒』
新政細則出臺使『90平方米』已經成為中國房地產發展史上一個不可磨滅的數字標記,成為主管部門劃分住房是否符合中小戶型的標准。然而對於開發商而言,這個標准也預示著將來在戶型設計上必須要下更大功夫。
戴德梁行天津分公司研究顧問部經理王紅認為,前些年天津房地產市場需求實在太旺盛了,只要開發商推出有一定性價比的房子肯定被一搶而空。在這種背景下,開發商自然不願下大力氣在戶型設計上動腦筋。可以說,前幾年天津樓市不是消費需求引導市場,而是開發商在試圖引導消費者。
王紅介紹,其實受不同建築標准限制,南北小戶型設計有相當大不同。在深圳、廣州這樣的南方城市,90平方米也許可以做成三室,可在北京、天津卻只能做兩室。但新政出臺後,標准統一了,開發商必須照此執行,相當於給開發商帶上『緊箍咒』,需要在戶型設計上更精心、更人性化。對於購房者而言,這是件好事。
『新政對現行建築規劃標准、消費習慣以及設計師設計水平都是挑戰。』天津新創置業有限公司副總經理鄒雙喜說,『比如規劃標准要求明廚,但對小戶型而言難度很大;再比如天津人喜歡北面有一個服務陽臺,可這會使90平方米房子的使用面積打折扣。這些都在考驗開發商、設計師的操作水平。』(姜昊)