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『一刀切』的政策在抑止投資投機性需求的同時,也會打擊自住性需求。建立與市場平行的住房社會保障體系乃大勢所趨
1998年實行居民住房制度市場化改革以來,我國的房地產投資保持了較快的增長速度,佔GDP和固定資產投資總額的比重穩定上昇。
在進入市場化軌道的初期,土地制度、城鄉間以及城市內部的收入分配差距等經濟社會因素,對於通過市場手段解決民眾居住權問題的效率和公平構成了制約。這也是現階段我國房地產業發展的基本矛盾。
解決這一矛盾的根本途徑不在於要求房地產企業直接為社會目標服務,而在於進一步提高房地產業的市場化程度,促進房地產業的良性競爭,提高房地產企業的專業化水平和規模開發能力,提高房地產市場的有效供給。
對於因房地產市場供給和居民收入水平等市場因素造成的居住權不充分問題,必須依靠政府發揮其社會管理者的職能,通過非市場化的手段,建立和完善住房的社會保障體系。完全依靠市場化(貨幣化)手段實現社會目標,容易造成扭曲。有關經濟適用房、限價房的諸多問題已經表明了這一點。
解決我國房地產業發展矛盾的長效機制是市場和政府共同作為的『雙軌制』。
打壓房價,讓窮人『買得起房』?
近年房地產商品價格大幅度上漲,引起社會各方圍繞『老百姓買不起房是由於房價太高還是收入太低』的問題展開了激烈的討論。
造成部分居民『買不起房』的原因有兩種。一種情況是,投資投機性需求提高了房地產市場價格,將這部分居民的自住性需求『擠出』市場。如果政府能夠區分兩種不同的需求,就可以通過抑止投資投機性需求來消除這一負面影響。相反,『一刀切』的政策在抑止投資投機性需求的同時,也會打擊自住性需求,無助於問題的解決。消除上述影響的另一方面措施是增加房地產商品的供給。但是,進一步提高房地產投資規模又意味著短期內房地產市場持續昇溫,從而增加了金融體系和宏觀經濟運行的風險。
『買不起房』的第二種情況是,由於市場化的收入分配不均,部分居民缺乏『市場交換能力』,從而缺乏對住房或其他消費品的支付能力。因此,通過市場化手段解決其居住權問題更加不現實。
有人提出政府應該通過打壓房價來幫助窮人『買得起房』。但是打壓房價不僅提高了富人的相對收入水平,還會抑止住房的市場供給。還有人提出富人應該幫助(補貼)窮人『買得起房』。但是,隨著窮人購買力的提高,對住房的需求也會增加,從而使房地產價格進一步提高。在新的價格水平上,如果仍然依靠轉移支付來幫助窮人買房,就會形成『轉移支付-價格上漲-再轉移-再上漲』的循環,直至窮人與富人的收入水平達到一致。這是一種與市場經濟原則相悖的、帶有平均主義色彩的觀點。
從上述兩種情況來看,解決問題的辦法只能是,短期內通過宏觀調控抑止投資投機性需求,長效機制只能依靠政府建立與市場平行的住房社會保障體系。
房地產並未導致整體經濟的泡沫化
2003年和2004年,全球房地產市場進入了價格上漲的高峰期。我國部分地區房地產價格上漲過快,也出現了泡沫化的趨勢。
房地產泡沫的形成有兩種情況。一是房地產市場受到外部的需求衝擊,形成不斷向上的價格循環機制,呈現出自我實現的『非理性繁榮』。另一種情況是經濟增長具有動態無效率的特征,在理性預期的條件下出現資產價格泡沫。如果實體部門和金融體系擁有大量的泡沫資產,並與經濟的各個部分保持直接或間接的系統性聯系,就可能引發『泡沫經濟』。
上兩種因素在我國的經濟運行中都存在。首先,近年出現了比較突出的炒房和炒人民幣昇值的投資投機性衝擊。其次,由於經濟增長方式尚未轉變,我國的經濟增長中一直存在動態無效率的問題(資本收益率低,資本積累過度)。這為資產泡沫化提供了基礎。可以說,即使房地產市場不出現泡沫,其他資產市場也可能出現泡沫。
雖然我國近年房地產市場中出現了泡沫化的趨勢,但是不能由此得出房地產業已經引發我國『泡沫經濟』的結論。一方面,近年來房地產開發投資佔GDP的比重還保持在合理的區間內(8%左右),佔固定資產投資的比重也基本穩定(18%左右)。另一方面,股票、債券等資產並未與房地產同步出現泡沫化的趨勢,政府對利率、匯率的管制也沒有放松。房地產價格上漲和出現泡沫化趨勢並沒有導致整體經濟的泡沫化。
目前,防范房地產泡沫化趨勢進一步發展的關鍵是通過調控『熨平』短期的投資和投機性需求衝擊,加強銀行等金融機構的風險監管,防止信貸盲目擴張,嚴格禁止惡意炒作、擾亂市場預期的行為。