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上周末,國家外匯管理局有關人士透露,一項限制外資投資房地產的具體措施將很快出臺,目前這一政策文件正處於幾個部委會簽階段,不久將正式推出。
海外資金長期被忽視
4月底,外匯局發布國際收支年報,從『維護國家經濟金融安全』的高度對房地產領域的外匯資金流動進行了關注。據統計,2005年境外機構購買中國建築物資金達34億美元,然而由於統計制度的缺陷,大量境外資金投資中國房地產尚未得到確認。
除游入內陸樓市的海外民間資本外,國外一些投資機構的動作也頗大。數據顯示,2005年我國房地產業與外資的合作項目2119項,合同利用外資金額達194億美元,實際利用外資金額54.18億美元。
專家學者頻發警告
社科院金融所張楊更發出警告,海外資金在行業上昇階段進入將促成其泡沫的形成,而隨後的退出可能引發資金恐慌並導致泡沫破碎。『外資大舉進入中國,緣於對人民幣昇值的預期。一旦認為昇值已經見頂,他們就會集體撤離,那時候中國經濟將面臨艱難調整。』銀河證券公司首席經濟學家左小蕾也有同樣的推斷。
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉認為,國內政策不斷限制房地產的發展和投資,對外資卻並無配套措施,加上外資具有稅收優惠,將會更加縱容不公平競爭。
中金公司首席經濟學家哈繼銘對限制外資流入中國樓市開出了藥方:一是進行流入限制。許多國家都對外資購買本國房地產在金額和年限上進行限制。比如匈牙利要求外資投資該國房產,必須組建公司進行投資,而組建公司還必須繳納高額的企業所得稅。二是從稅收的角度加以限制。如對外資購買高級房地產收稅,針對衝著人民幣昇值而來的炒房行為征收『人民幣匯率調節稅』。
新政策將四面出擊
將出臺的政策主要包括四個方面:稅收措施,比如調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優惠;對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制;從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施;在外匯管制政策上,區別對待外國非居民個人和外國非居民法人。而外資的自住性買房應該不在限制之列。
外匯局有關人士表示,當前收緊信貸閘門、約束房地產企業自有資金最低比重等方面政策已陸續出臺,但是,如果不管住外資進入地產領域,那麼今年上半年出現的固定資產投資過熱還是降不下來。
但隨著相關政策陸續出臺,海外熱錢在中國房地產市場穿梭時就要付出更高的代價了。