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是高房價導致了高地價,還是高地價導致了高房價?是地產業內爭論不休的問題。『開發商因為對房價預期過高而盲目抬高了地價。從這個角度看,也可以說是房價拉動了地價。』國土資源部副部長?小蘇在昨天舉行的2006年中國地交會上指出。
就在前不久舉行的『2006中國房地產政策專家高峰會』上,北京市土地協會副理事長楊燕敏透露說,從2001年11月到2006年4月,北京市在土地市場公開交易的土地是215宗,共1491公頃,總成交價為380億元,其中121億元是政府收益,比政府盈利預計多了47億元。
這個讓人吃驚的數字立即成為『高地價抬起高房價』的數據支持,一時間又頂高了『高地價抬起高房價』這一說法的熱度。
而?小蘇13日算了一筆細賬來駁斥上述說法。他指出,無論是協議拿到的土地還是招、拍、掛、拿的土地,都僅佔房價的25%到30%,這部分地價中的75%左右是政府用做拆遷和城市基礎設施建設的,最後剩下地價的25%左右被稱做『土地出讓金』纔是政府的土地純收入部分,而它只佔到了房價10%以下。而北京市實行招、拍、掛取得政府純收入只佔到了房價的6%-8%。
?小蘇還舉例說,今年年初北京有幾塊地周邊房價均價也只有8000元,而地價炒到了6000元每平方米,這是因為開發商對房價預期過高而盲目抬高了地價,從這個角度看,也可以說是房價拉動了地價。
業內專家分析認為,『8·31』之後政府和開發商在土地供應上的意見更加相左,政府稱開發商囤積土地,而開發商則認為政府收緊『地根』導致房價上漲。尤其是北京等重點城市,『地慌論』之聲一直不斷。
13日,?小蘇再次駁斥了這種觀點。去年中國人民銀行發布的《2004中國房地產金融報告》指出,開發商手中囤積著大量已出讓的土地,並沒有及時轉化為市場有效供應。全國土地開發面積佔全國土地購置面積的比例在2000年至2004年一直維持在60%到70%的水平,全國土地購置面積和土地開發面積的差額也在逐年增大,2004年該差額達到20044.5萬平方米,這意味著僅2004年全年就有2億平方米的土地等待開發商開發或繼續開發。
但北京市華遠集團總裁任志強認為,目前開發商手中的土地儲備僅夠開發1年,先前聲稱的『等待時機入場購地的開發商們即將享受土地供應的盛宴』,但實際情況是『開發商們圍坐桌前卻只見幾小碟菜,在不知道是否繼續上菜、還會上哪些菜之前,最明智的選擇似乎是吃飽了再說』。