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緊縮土地政策會逼昇房價?
部分地方政府和地產商都在拼命保住『聚寶盆』
從『國八條』到『國六條』,從八部委意見到九部委細則,房地產宏觀調控的『熱火』再次點燃。但業內人士分析,控制土地供應總量,調整土地供應結構的老思路,並不能解決土地供應中地方政府以地生財的『癥結』。
緊縮土地政策反而逼昇房價
土地政策和信貸政策是房地產調控的兩大利器。控制土地供應總量,調整土地供應結構是近幾年調控的一貫思路。『國六條』細則中提到,要『優先保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應』、『繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應』。
更重要的是,細則還量化了地方政府的責任,即『中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%』。國土資源部隨即發出了進一步從嚴土地管理的緊急通知,要求各地方的土地利用不得突破年度計劃批准用地,嚴把土地閘門。這些內容在近幾年的房地產調控中已是老生常談了,但在實踐中並不盡如人意。
業內專家認為,通過優化土地供應結構來改變未來房地產供給結構,無疑有利於穩定房價,但執行不力使得『政策折扣』現象很嚴重。另一方面,偏緊的土地政策提昇了土地成本,並將最終體現在未來的房價上。這些都對目前房地產宏觀調控造成了負面影響,而癥結恰恰在於地方政府『以地生財』的觀念。
有的地方財政已成『土地財政』
包括土地出讓金和相關稅費的土地收入已經成為地方政府的主要經濟來源。在東部沿海發達地區,有的縣市土地出讓金收入佔到了其地方財政收入的一半以上;有的地方財政成為事實上的『土地財政』。而在土地增值部分的收益分配方面,據國研中心課題組調查,地方政府拿走了土地增值的20%到30%。
有專家認為,如果地方政府以經營者自居,試圖『以地生財』,就必然利用自己對土地資源的壟斷性優勢,從農民那裡低價征地,然後高價轉讓給房地產開發商或其他投資者,地價的上昇必然分攤到未來的房價上。此外,地方政府為了自身利益很可能或明或暗地支持房價上漲。
建議地方政府不再介入土地買賣
因此專家認為,必須改革現行的土地征用制度,從而杜絕地方政府利用對土地的壟斷性經營權以地生財。國家發改委宏觀經濟研究院李軍傑研究員建議,地方政府不再直接介入土地買賣,而是作為第三者負責制定和維持土地交易規則,由被征地農民代表和開發商直接談判和交易,地方政府依法課稅。他還建議,創立土地財產稅,讓地方政府真正從土地的交易和級差收益的上漲中獲得長期收入;並把當前諸多的土地稅費合並為土地佔用稅、土地保有稅和土地交易稅。
在目前如火如荼的宏觀調控中,如何使地方政府保障土地的真實供應,防止土地『以地生財』的『堅冰』凍滅調控之火,讓我們拭目以待。
半數地產商將出局
全國工商聯房地產商會會長聶梅生預計,新一輪宏觀調控將會使一半的房地產開發商因缺乏競爭力而被淘汰出局。
在6月5日開幕的『2006上海國際地產大會』上,聶梅生說,隨著『國六條』和建設部等九部委樓市調控實施細則的相繼出臺,房地產開發企業面臨一輪『大洗牌』。根據九部委的實施細則,項目資本金比例達不到35%的房地產企業將無法從商業銀行獲得貸款;開發商閑置土地超過一年的,從高繳納土地閑置費,兩年則被無償收回土地使用權,這使得房地產開發企業的資金周轉能力和速度的重要性凸顯。
聶梅生說,首創、萬科、富力等知名房地產商面對銀根收緊的形勢,一方面在國內加緊並購;另外一方面,積極和外資『聯姻』,化解企業資金壓力。而資本市場從來就是嫌貧愛富的,對於一般房地產企業而言,很難從資本市場獲得資金,拿不到地皮或者開工的項目不能如期竣工,自然面臨被市場淘汰的風險。
新一輪房地產宏觀調控將使房地產開發企業的核心競爭力提上議事日程,技術和資本成為房地產企業能否生存的兩大要素。
聶梅生說,以往的房地產開發商賺錢太容易,就資金募集來說,通過施工方墊款、消費者購房預付款等,房地產開發商憑借少量的自有資金,就能賺得盆滿缽滿,根本不用擔心節能省地,也不用考慮搞『綠色建築』。聶梅生認為,『國六條』和九部委十五條細則的出臺,使房地產開發商不得不使用滿足市場需求的技術,提供優質、優價的房屋。資本和技術的結合能力將成為房地產開發商生存和壯大的關鍵。
第二套房首付可能提至40%
政策預計下周出臺
國家九部委關於房產調控的實施細則頒發已一周多。但直接面對房產開發企業和消費者個人的商業銀行和稅務基層單位,目前還沒有接到總行和上級更加具體的操作細則,預計本月中旬會有結果。銀行人士預測,第二套房首付可能會『水漲船高』提高到四成。
90平米以上首付多少?
根據央行上周發布的新政,對購房面積在90平方米以下,且購房為自住需求的借款人執行兩成的首付款比例。若不符合這兩項條件,統一執行3成及以上的首付款比例。
第二套、第三套以及以上的首付最低要定在多少成呢?有商業銀行負責人稱,新政出臺後,銀行傾向於采取首付款隨購房套數『水漲船高』的做法,即對購買兩套及以上住房的個人執行最低4成的首付款比例。
不過據知情人士透露,由於具體房貸細則的出臺還涉及同業競爭等問題,現在誰都不想早出臺細則,大家都持觀望態度。
多套住房按人還是戶計?
一位國有商業銀行的房貸人士稱,近一周來,他們接到很多諮詢電話,多數人問銀行第一、二、三套房子如何界定。如果以家庭成員分別向銀行貸款,算不算擁有多套房子?如果一個在央行的征信系統上保存著良好信用的消費者,在購買第二套住房時向銀行貸款,他的首付是多少,是否依然可享受利率優惠?
該位銀行人士解釋,從商業銀行的角度考慮,一方面要執行國家的調控政策,對第二套以上的提高首付。但該借款人信用高,且在該銀行有理財賬戶,同時他擁有的第二套房用的是家裡人的名義買的,這樣銀行對新政策執行起來就有點難了。究竟是要以個人名義來算套數呢還是要以整個家庭成員的購房數來計?利率上是否給予優惠?這些就需要總行下發明確的操作細則了。
銀行人士認為,按個人名義計算套數執行起來較容易,也合乎情理。對於信貸風險,銀行自然會根據個人的信用度和資產情況進行評估。