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5.26-6.1天津中心城區商品住宅成交情況統計:市區樓市疲態盡顯
從上圖中可知,本周除河西區成交量增長兩成外,其它5區均出現不同程度的下降。據統計,本周市區商品住宅成交量為7.2萬平方米,環比下降19.2%;成交均價為6391元/平方米,與上周持平。本周市區成交量走低的主要原因是由於新增供應量不足,且前段時間成交勢頭較猛。『5·29政策』出臺後,促使選擇兩成首付的購房者加緊入市,推動成交量小漲。在6月1日,市區成交量又恢復至正常水平。中原認為,最近一段時間,天津新盤供應仍然僧多粥少,而樓市新政出臺後,不可避免導致樓市觀望心理形成,因此未來一段時間,市區成交量還有下行空間。
濱海新區走強上周由於新四區樓市表現疲軟,導致當周郊縣房市成交量大幅下挫。本周在濱海新區的強勢帶動下,郊縣成交量大漲30%,達到11.8萬平方米,平均房價繼續穩定在3600元/平方米。5月30日及31日兩天,郊縣樓市成交量均超過3萬平方米,31日更超過4萬平方米。究其原因,目前郊縣樓市供應戶型面積較大,以100平方米以上為主力戶型。部分客戶擔心今後大戶型產品價格上漲,從而出現集中購房現象。在這一部分需求釋放後,6月1日郊縣樓市成交量出現大幅回調,顯示購房者對今後樓市走勢判斷尚不明朗。中原認為,由於新政策對產品供應的影響將在未來兩年顯現出來,因此,這一政策對郊縣樓市的影響並不大。
房地產新政分析中原認為,此次國務院轉發的《通知》,是近幾年國內出臺的最嚴厲的房地產政策。從出臺條文來看,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。這一舉措有利於改善當前供應結構,但大戶型有可能因供應不足導致價格上漲。70%的限比是用行政手段而非市場手段調節,因此實施效果有待後市檢驗。在國內三、四線城市,大戶型需求仍然相當旺盛,因此這一政策落實起來難度較大。其次是首付比例提高兩成,對低收入家庭及投資型需求均有一定抑制作用,但對整體需求市場不會造成太大影響。
相對而言,二手房營業稅政策的調整對三級市場將造成較大衝擊。這一政策在抑制部分投資需求的同時,也加大了居民購房成本,造成供需市場的新一輪博弈。同時我們還要看到,5年以內轉手的二手房在整個三級市場中佔比並不大,因此新政不會影響三級市場的長遠發展。對信貸、土地開發的控制進一步趨嚴,有利於加速市場優勝劣汰。預計隨後一段時間,相關的配套細則將會出臺。值得注意的是,此次一攬子政策雖然嚴厲程度前所未有,但並非房地產調控的終結。而這些政策在今後的實施過程中,也有可能根據實際情況加以調整。(資料分析:天津中原)