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目前房價問題已成天津老百姓街頭巷耳談論的問題,談房論市已深入人心。人們不再怨天尤人、不再逃避現實,而是面對現狀、分析現狀。有些人跳足觀望,有些人開始追漲跟風、投資市場,而真正的購房者像拆遷、結婚、外來人口居住、改善等需求更是天天奔跑於各個售樓處、二手房置業店之間精挑細選……到底天津的房價還會漲嗎?這是每個老百姓關心的問題,下面我針對此問題做一分析,提出自己的一些觀點,供大家參考。
由全國房市看過來
聚焦上海樓市
去年年末上海商品房銷售均價從9872元下降到6698元,下降三分之一。房價在沈寂了大半年後,今年3月份又開始『回暖』。據統計,上周上海商品房均價猛飆至10714元/平方米,環比上漲17.66%;同時,成交量也達今年前4個月的峰值,周成交面積76萬平方米,環比提高42.1%。
上海的一些樓盤的房價在不到3年半的時間裡爆長300%,根據分析主要有四大因素推動房價上漲。
一、價格聯盟:一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間,合謀制造虛假信息,相互聯手抬價,逐層加碼,利益共享。
二、『經營城市』:地方政府放縱房價。為拉動內需,政府出臺了鼓勵購房的措施,譬如實行買房退稅、貸款優惠等。
三、信息壟斷:搶佔話語制高點。一些專家、學者在或明或暗的『贊助』『邀請』下,頻頻出現在各種論壇、媒體上,只說一些利益集團需要他們說的話,宣傳房價看漲的種種理由。
四、『追漲殺跌』:上海的房價瘋漲很大一方面是房地產炒作的結果,而且這種炒作隨著『外資』的進入,並達到了瘋狂的地步。自2004年第三季度到今年一季度,中心城區高檔房70%的買主是外地和境外人員。
聚焦北京樓市
作為宏觀調控『陪襯』的北京,房價則逆勢上漲,到去年年末商品房均價達到6725元,比前一年上漲1083元,上漲幅度達到19.2%。北京商品房均價超過上海27元。到2006年1、2月份,北京房價繼續保持強勁的上漲趨勢,月增長8%以上,居全國漲幅第五,上海則仍然保持微跌態勢。應該說北京去年及今年這波房價上漲來勢凶猛,是北京最近10年少有的,目前這一勢頭已經不亞於2003年上海房價『發跡』時的情形。
北京這一波房價上漲和前兩年上海房價上漲有很多共同原因。第一,土地價格上漲。土地尤其是中心城區的土地稀缺,供應減少;第二,房屋供不應求;第三,房屋本身質量和費用的提高;第四,城市公共設施的完善和提高(如地鐵通了引發周邊房價上漲);第五,經濟和收入水平持續增長;第六,一定程度的從眾和跟風。
小結
總結上海、北京兩大城市市場,發現這兩個城市房價上漲有很大程度是炒作的原因,開發商、炒房者、中介都因為有了共同的目的而『抱團』,同時在政策上沒有過硬的措施來阻止這種行為,因此房價上漲就有了孕育的土壤,必有它的道理。但是這種狀況是市場不合理競爭的結果,並不是一個運行正常的市場。合理的房價要靠購買力來支持,也就是要和人民的收入水平相適應,國際上發達國家也好發展中國家也好都將收入房價比作為衡量房價是否合理的一個指標。就拿上海來講已遠遠超出這個指標,因此目前的價格只是一時的炒作,它必定要回落到合理的價格區間。
天津房價未來發展
先來看一下近幾年來天津房價的變化情況:
從上圖我們看出,自2003年天津房屋成交價格一直處於上漲趨勢,而且漲幅較大,尤其是2004年漲幅達到13.5%,2005年受到政策影響漲幅降為6%,到2006年又恢復強勢增長態勢。
天津房價的上昇不同於北京上海的『飆昇』,它的上漲有很大一部分是硬性拉動使然,也就是供求關系在起作用。首先,天津城市改造、路網建設的推動,拆遷工作步伐的加快,帶動了周邊一些商品房及二手房市場的昇溫;其次,土地供應相對緊缺,尤其是市內六區的土地在最近一兩年內供應很緊張。而天津老百姓選房時考慮地域性因素較濃,因此也帶動了二手房市場的火爆;第三,開發商、炒房者、尤其是中介行業的加入,一定程度上哄抬了房價,天津的房價如果比起北京、上海的市場還有很大的上漲空間,跟風及追漲氣氛濃厚。
對於房價的漲跌我們要理性看待:房價過高不行,這樣會引起過多社會資源投向房地產;提高大中城市的商務成本,間接地削弱了它們的綜合競爭力;過高的『供樓』負擔,影響購房者的後續消費能力,從而給我國擴大內需,增加消費,治理通縮帶來不利影響等;房價暴跌也不行,荷蘭的郁金香泡沫、日本、香港等地的房地產泡沫、1998年東亞、東南亞的泡沫一旦以價格暴跌來完成,伴隨的結果是國際競爭力大幅降低,並持續處於經濟低迷狀態而難以自拔。
因此天津的房價總體處於一個正常的增長空間內,這個增長將至少持續一兩年的時間。受到各種政策的影響,再結合天津的發展狀況,預計將來房價也不會下降到04年上漲前的價格,但價格漲幅下降,並保持在合理區間是大勢所趨。