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商業銀行推出房貸業務,其社會意義在於幫助老百姓實現購房夢。如果房貸按揭比例大幅下降,將剩下多少工薪階層具備首付能力?
就在各地商業銀行紛紛提高房貸按揭成數之際,有媒體報道稱,央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價,新政策的核心是將購房首付款比例從目前的最低2成,提高到4至5成。
此消息引起輿論嘩然,央行有關人士在接受媒體采訪時表示,央行並沒有發布相關消息,相關說法不過是市場人士的臆測。但也有報道透露,央行確有可能出臺相關指導意見,建議商業銀行上調部分按揭購房的首付比例至3到4成,但5成的說法有點誇大。據稱,央行將於本周邀請多家房地產公司開會,商議『房貸首付』問題。
顯而易見,房貸首付提高至5成的傳聞,在如今這個價格一直高居不下的房地產市場中非常敏感。至今,政府已多次通過利率杠杆來影響樓市。2004年10月和2006年4月先後兩次加息,2005年3月央行取消了房貸優惠利率,5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%調整為目前的6.39%。可從加息對樓市的調控作用看,遠低於政府與老百姓的初衷。拿上月加息來說,不少開發商認為加息對樓市沒有太大影響。有開發商稱,加息對購房者心理的影響,大於其對房地產市場的實際影響。0.27%的加息幅度,對購房者來說,每月只是增加了幾百元的利息支出。
可如果把貸款購房首付比例提高至5成,對樓市無疑是一場不小的『地震』。試想一下,購買一套總價80萬元的商品房,公務員、律師、教師等優質客戶現在只需首付16萬元,而提高至5成就意味著首付40萬元。從首付16萬元昇至40萬元,將使多少人推延購房?多少投資性購房需求銳減?開發商豈不是經歷市場風雲突變。據稱,像這種提高首付的『殺手?』,臺灣地區曾經用過。臺灣房地產價格經歷三輪火爆上漲後上漲了3.8倍,首付比例提高至5成後,樓市持續低迷了13年。
然而,央行若將房貸按揭降至5成,恐怕開發商、商業銀行、急欲購房者都不情願看到,只有買不起房又痛恨房價高企的人或許會鼓掌。開發商不情願,是因為首付比例提高直接導致購買力下降,市場供需發生逆轉;商業銀行不情願,是因為房貸業務萎縮已經導致滬上中資銀行消費信貸餘額全面下降,房貸比例下降將『雪上加霜』;急欲購房者不情願,是因為其圓購房夢將不得不推遲,尤其是新婚購房族將『愁眉不展』。
銀行業的個人房貸壞賬率呈上昇趨勢,去年3月末,上海中資銀行個人住房不良貸款率達0.41%;今年3月末,個人住房不良貸款餘額已攀昇至16.7億元,不良貸款率增至0.68%。但個人房貸相對其它貸款業務較安全,且貸款抵押物清晰。降低房貸比例看似降低壞賬風險,但對銀行來說卻是得不償失。
在銀行業存差不斷放大的背景下,商業銀行肯定不願意個人房貸業務再因政策因素而縮量。事實上,商業銀行一直在盡可能做大房貸業務。上月以來,滬上不少銀行調高了中介返點額度。此前業內曾有過不成文的約定,即返點最高不超過5?。但中行給中介的返點已提高至8?,原來沒有返點的交行也打算跟進。返點額度的提高,表現出商業銀行對個人房貸業務勢在必爭。
其實,房貸按揭成數是否有必要下降,需要從兩個角度考慮。其一,若是為了降低商業銀行房貸壞賬風險,不必由2成急劇提高至5成。不少人認為,目前的房價較高,投資性購房資金鏈危險也較大,因而銀行紛紛把按揭提高至8成潛藏較大風險。如果是為了控制個人住房不良貸款放大風險,房貸比例由8成降至7成即收效頗大。其二,若出於打壓房價目的,完全不必簡單地從按揭成數『下手』。調控房價的手段還有不少,如對多套購房者征收物業稅等,亦可以擠掉樓市中的泡沫。
商業銀行推出房貸業務,其社會意義在於幫助老百姓實現購房夢。如果房貸按揭比例降至5成,將剩下多少工薪階層具備首付能力?房價或許會下降,但房價下降後的5成首付支出,仍可能高於目前房價下的2成首付支出。老百姓因此無緣購房,商品房為高收入者專用,將引發一系列新的經濟問題和社會問題。
若房價下降後的5成首付相抵現在的2成首付,房地產市場的跌落也過猛了。那樣的話,銀行存量房貸不良貸款率肯定急昇,整個國民經濟都可能受到較大衝擊。因而,將房貸按揭降至5成作為打壓房價的猛藥,其設想過於徹底,受打壓的將首先包括銀行。