|
||||
國務院調控房地產的“國八條”出臺一週年之際,全國房地產價格卻呈現一片上漲態勢,輿論爲之譁然。
在重新評價國內房地產行業的過程中,QFII充當了始作俑者。這些境外的投資專家以他們的價值判斷標準給中國的房地產市場投了“看漲”的票,在中國的股票市場乃至房地產市場引起了極大的反響。不僅房地產公司的股價不斷上漲,樓價也毫不示弱,形成了目前中國房價、地價、股價同時上漲、互相促進的情形。這不禁讓人想起十幾年前在日本上演的“土地神話”。
二次大戰後的日本商業銀行,原則上以土地爲擔保進行貸款,被稱作“土地本位制”。因此,若維持土地的金融擔保功能,必要前提就是土地價格不下降。日本國土狹窄、再加上國民中由來已久希望擁有自家住宅等心理要素的影響,就形成了土地價格會不斷上升的“土地神話”。銀行也逐漸把土地價格上升預期加入擔保評價的因素之中,據此來評估貸款。
這種戰後產生的做法,在日本取得令世界驚奇的經濟發展之後仍然延續下來。上個世紀80年代,日本的外貿盈餘持續增加,出現資本過剩,大量的資金涌入房地產市場,使土地價格達到了空前的高度,“土地本位制”進一步強化。不僅土地價格飛漲,與土地有關的房地產類公司的股價也飛漲。十幾年前的日本,似乎只有土地纔是財富的真正代表。
事實上,日本的情況在東南亞其他國家都不同程度地出現過,尤其是當年的“四小龍”。中國目前的經濟發展水平和狀態與20年前的日、韓等國有驚人的相似,因此,QFII根據國際經驗對中國的房地產市場作出樂觀判斷是有根據的,與土地有關的股票價格的上漲也是有道理的。
但如果站在政策的角度來分析,問題就變得沉重起來。因爲土地價格的非理性飆升可能會斷送一個國家的發展前途!
日本的“土地神話”及其破滅給經濟帶來的衝擊已經衆所周知,讓我們再看看其他有過“土地神話”地區的情況吧。
到過香港的人都會對它的昂貴的房價而感到驚奇,每平方米的住房動輒幾萬港元。1997年之後,香港受東南亞金融危機的影響,樓市一蹶不振,香港經濟也步入了低谷。這些都是香港曾經的不斷高漲的“土地神話”結出的苦果。爲什麼中央政府要花費那麼大的力氣去支持香港的經濟:把最好的公司拿到香港去上市,把最好的旅遊項目放到香港(迪斯尼就是一例),讓人民幣首先在香港流通等等。設想,如果沒有這些支持,香港的金融業和其他服務業將如何繁榮?如果沒有金融和服務業的繁榮,港人的收入如何能保持高出一河之隔的深圳數倍?如果沒有高的收入,香港的高房價、高地價又如何能夠維持(香港的房價是深圳的5倍以上)?也就是說,高房價、高地價已經成爲香港持續發展的嚴重障礙。
同樣不幸的還有臺灣,由於土地價格的不斷上漲,臺灣的經濟競爭力不斷下降,大量資本流向內地。而產業的外遷又不可避免地導致產業空心化。因此,儘管臺灣當局設法阻止臺商到內地投資,但支持的人越來越少。這些都是土地價格飛漲帶來的負效應。
但是與日本不同的是,中國的香港、臺灣在地價上漲過程中並沒有形成自己的工業品牌。儘管日本的產業已經空心化,但日本企業可以依靠自己的衆多世界級的工業品牌到全世界最好的地方設廠,依然可以獲取超額的利潤回報。而香港、臺灣地區的資本卻很少有自己的品牌,只能搞些簡單的加工貿易,或做些地產投機的生意而已。
目前,中國內地的情況和當年的臺灣、香港有相同的地方,也有不同的地方。相同之處是沒有自己響噹噹的品牌,我們無法像日本人那樣到全球去設廠、搞工業;不一樣的是內地有沉重的就業負擔,如果“土地神話”過早在中國上演,勞動密集型產業將過早從中國轉移到其他國家和地區,先富起來的人不僅沒有能夠帶動其他人共同致富,而且還斷絕了其他人的致富的希望,社會矛盾甚至可能會不斷激化。
去年出臺“國八條”就是爲了阻止房價的進一步上升,但遺憾的是,一年時間過去了,房價、地價依然在上漲。難道我們真的就要重蹈他人覆轍嗎?