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4月15日,週六。當劉軍海最終以61萬元的價格購買了一套位於城市西南的商品房後,想象中的喜悅並沒有那麼強烈。如果在去年就購入這個項目一期產品的話,他至少可以少支付7萬多元的房款,僅僅遲買了一年,他爲此要多從銀行貸款7萬元。“去年還是想看看房價有沒有降的可能,所以……”這個在船舶公司任職的城市白領無奈地說。
劉軍海買房的當天,本市新建商品房交易300套、面積35726.3平方米,平均價格每平方米6272元。其中,住宅271套、面積31227.8平方米,平均價格每平方米5214元。二手住宅交易47套、面積3624.7平方米,平均價格4371元。而在去年的這一天,全市新建商品房交易249套、面積29000.5平方米,平均價格每平方米4942元。其中,住宅197套、面積22561.7平方米,平均價格每平方米4369元。短短一年的時間本市商品房的均價漲了1330元/平方米。
全國房價“漲”聲響起
劉軍海簽定合同時,伴隨他的是全國房價一片上漲的形勢。而他清楚地記得,這個春天也是國家對房地產市場進行調控週年的時候。儘管各地方政府都在強調房價不會出現大漲,但今春以來各地房價仍然持續走高。
在剛剛過去的3月,上海的公寓類商品住宅成交每平方米均價衝破萬元大關,北京一季度住宅均價達到7168元/平方米,同比上漲了約15%。廣州的房價自開年以來持續上漲,新房均價爲每平方米達7483元,漲幅達到14%;深圳關內的新盤均價幾乎都在9000元以上;而大連目前主要市區的商品房均價也達到每平方米7500元左右……
地產專家劉玉錄對此給出的解釋是:“恢復性”上漲。顯然,這個詞比此前有關媒體報道的“報復性瘋漲”溫和了許多。他分析,針對上海以往房價過熱的局面,國家將其列爲宏觀調控的重點區域,房價也因此得到控制。而目前,由於房地產作爲擴大內需的支柱產業,受投資者、自住者和一些持幣待購者需求的影響,上海的房價呈現恢復性上漲。而北京的樓市受宏觀調控的影響不大,北京受城市整體規劃影響,商品住宅在市中心地區的供應量小,而北京又擁有大量的外來人員,住宅的需求量非常大,北京的房價上揚是由於消費者對住宅市場的實際需求拉動的。而廣州和深圳地區的房價上漲,則是受到當地住宅用地控制嚴格和投資者資金流向合力作用的結果。
天津房價路線圖
與劉軍海買房結婚不同,坐在他對面辦公的王靜是想換一套靠近市中心的房子,這樣每天上班就不用那麼辛苦,而孩子入托上學也會更加方便。可是她怎麼也想不明白,自己不過就是猶豫着沒有聽丈夫的意見在三年前該出手時就出手,這換房的夢想怎麼就離她越來越遠了呢?
與她一樣想不明白的大有人在,但是無論你明白與否,天津的房價就像她的版圖一樣,如一匹奔騰的駿馬勇往直前。2002年,均價2609元/平方米;2003年,2795元/平方米;2004年,3302元/平方米;2005年,4132元/平方米;2006年3月,4898元/平方米。沿着這個軌跡,可以看出2002年到2003年商品房均價僅僅增長了185元,處於一個相對平穩的增長範圍,而此後則是一路高歌猛進。
本市房價的突然發力,是在2003年海河開發的號角吹響之後,當年城市的拆遷量達到500萬平方米。而標誌性的時間是2003年9月,單月成交量超過100萬平方米,達到了113萬平方米。市場上的二手房、閒置房都在2003年被賣空,然後就轉向新房,導致房屋市場整體供給不足,最終拉動房價上漲。從那時起到2004年初期,價格一直飆升。
2005年初,國家爲了抑制房價飛漲,出臺了一系列的宏觀調控政策,但是在政策的控制下,全年的價格依然繼續走高,一舉突破4000元,到2006年初已經接近5000元大關。聯合地產分析人士認爲,目前天津商品房市場的一個顯著特點是:成交量少了2004年大開大闔的劇烈變動,走勢趨向平穩。這反映出市場少了不確定因素帶來的消費波動,在多方合力下進入相對平穩的發展週期。
尋找房價上漲的“七寸”
南開大學經濟與社會發展研究院的王家庭副教授說:“目前的房價是市場正常的反映。天津的房價上漲很大一部分是在補漲,也就是說,天津的房價是一種正常的迴歸,因爲2000年前後該漲的時候沒有漲上去。而在我國經濟連續幾年保持7%的增長速度的背景下,天津的利好消息不斷,房價上漲成爲必然。”
而普通市民的疑惑是,房子真值那麼高的價嗎?
房價成本一般包括地價、建安成本、配套設施費用、貸款利息、稅收以及開發商中間利潤,其中最大的成本應該是土地的成本。劉玉錄認爲,從2003年和2004年出讓住宅用地的情況看,市內六區地價摺合樓面價爲3254元/平方米,再加上建安成本等,低於5000元/平方米的價格已經不太可能了。據業內人士透露,今年天津市的土地出讓金將達到80億元左右,居高不下的土地價格成爲房價持續走高的有力支撐點。
而對於將商品房價格快速上漲的理由歸結爲地價上升的說法,國土資源部日前發佈的《2005年中國國土資源公報》予以了否定:2005年全國主要城市地價的平均水平約爲每平方米1230元,與上年同期相比,城市綜合地價增長了4.44%。近期國內個別大城市商品房價格的上漲幅度已經接近20%,而住宅地價增長僅爲5.67%。
事實上,所有的商品房項目都是採取市場定價法而不是成本定價法。“房價定在多少,我只需要考慮周邊的項目價格就可以了。”一位從事項目代理的營銷總監說,決定價格的是供求關係而不是成本。
房價“漲升”經久不息?
“天津的房價已經進入了一個上升通道,”王家庭認爲,“現在天津處於幾十年來發展最快的上升時期,濱海新區建設上升到國家的高度,成爲中國經濟的第三支引擎。天津人的人均收入正在不斷提高,而海河改造、快速路、地鐵等建設項目,是一個較長的週期,拆遷還會持續下去,房價仍會穩步上漲,在短期內局部範圍內市場上出現價格小幅回落,也是正常的,但這並不影響長期的上升趨勢。”
支持他這個觀點的數據是天津市建委的統計數字,2005年天津房地產空置率爲7%,低於全國平均水平,供應偏緊的形勢仍然很明顯。2006年,天津爲了保證市場供給,全年房地產竣工面積將達1500萬平方米,實現房地產投資400億元。
王家庭的另外一個理由是,目前的天津房地產市場還是比較健康的,絕大多數購房者都是自住,投資的比例很小,這和上海等地國內外投資者佔相當比例不同。同時,京津高速鐵路和京津高速公路二線的建設與開通,將使京津兩地的交通更爲便捷,京津一體化的結果就是將帶來一批北京的購房者,這也是利好因素。
而在此種背景下,我們就不得不注意這樣的一條信息,北京市統計局年初公佈的數據顯示,2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米,而上海公佈的商品住房銷售均價爲6698元/平方米。3年來,北京房價已首次超過上海。
“房地產價格特殊的剛性特徵也使已經形成的高價很難調整下來。”王家庭表示。而天津社科院的盧衛研究員卻對此憂心忡忡:作爲一種區域經濟發展戰略,天津需要低房價。他認爲,如果天津的房價炒得和北京、上海一樣高,帶動商務成本的提高,哪怕到時候天津濱海新區的政策再好,外面的企業和人才還願意到天津來嗎?如果天津保持比較低的房價、地價,北京等地的那些土地需求量較大的企業,纔會選擇到天津落戶。濱海新區一直以來引以爲豪的就是中國國家級開發區中投資回報率最高的,要保持這種高的回報率,就需要一種低房價的戰略,保持低價優勢。(文/張丹豔)