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編輯按:在當今中國的城市裡,購買商品房已成為很多人最昂貴的消費項目。有人花費的是一輩子的積蓄,有人為此預支了未來幾十年的收入。從1998年中國城市宣告結束實物分房時代開始,房地產行業就給中國帶來了前所未有的變化,城市的活力也因居民的住房解放而進一步釋放出來,『居住改變中國』的口號也隨之叫響。然而,人們更多地把這種理念習慣性聚焦於國家房地產政策的變化、開發商的一舉一動以及房價飛漲等方面,而忽視了業主與開發商、物業公司的關系正現實而深刻地影響著每個人的生活。因為,當安居樂業的期望值不斷上昇的時候,維權的需要不可回避地擺在了我們的面前。以共同財產為紐帶、一群陌生人在一起如何根據合同和契約相處,在我們的文化裡還沒有這個傳統。從這個意義上說,居住,尤其是居住事務的管理,是可以改變中國的。
說起業主維權這個話題,我們自然會想到那些發生在業主跟房產開發商、物業公司之間的矛盾和衝突:打官司的不新鮮、暴力事件也時有發生。本來應該安居樂業的小區,竟然變成了戰場。買房置業究竟圖的是什麼?當利益受到侵害時如何維權?維權的終極目的到底又為了什麼?三位在京城頗有名氣的『社區活動家』的故事將給我們以啟示。
舒可心
北京朝陽園小區業委會原主任。47歲的舒可心原本是個成功的生意人,不知什麼時候開始,他成了北京城裡著名的業主維權人士,還有人稱他為『地產圈裡的票友專家』。
北 野
北京銀楓家園小區業委會原主任。他是一位作家,從主張自己和鄰居們的權益開始,逐漸發展到關注小區內的公共事務,然後又上昇到對整個社會的維權現狀、維權問題進行思考。
蔡若焱
北京上地西裡小區業委會原主任。今年40歲的他是北京業主維權圈裡的活躍人士,不僅在各類公益活動中常能見到他的身影,在網上也常發表文章。
居住改變中國
蔡若焱、舒可心和北野對業主維權的思考,源自於他們多年來親身經歷的維權過程。他們發現,曾經在自己小區上演過的故事,今天在成百上千個小區仍在進行著,甚至更為激烈和復雜。作為從計劃經濟時代走過來的人,他們更清醒地看到,居住的改變,正深刻地改變著人們的意識、改變著這個國家。從這個意義上說,居住,尤其是居住事務的管理是可以改變中國的。
舒可心:我們趕上了一個好時代、一個變革的時代,我們是中華人民共和國建國以來第一批維護私有房產權利的人,而且今後中國涉及私有財產的有關法律要從我們這些人的維權經驗中產生。從這個意義上來說,我們是一群特別幸運的人,而這一群人當然要承載變革的歷史過程當中的一些問題。
北野:在我們的歷史中我們沒有出現過以私有財產為核心、以共同財產為紐帶把大家組合起來這麼一個共同體的生活方式,在我們社會裡以前沒有。我們中國人知道怎麼跟領導相處,知道怎麼跟家人和熟人相處,但是一群陌生人在一起怎麼根據合同和契約相處,在我們的文化裡就沒有這個傳統。
蔡若焱:中國幾千年的傳統也是一種家長制和服從意識,自從商品化居住以後沒有誰是絕對領導,甚至行政都不能過多地乾預。這時候要求社區自治,就容易達成某種制度或契約,在這種條件下對中國整個社會法制化的進程是有好處的。從這個意義上說,居住,尤其是居住事務的管理是可以改變中國的。
維權是博弈過程
通過這三個業主維權故事我們將會發現,他們將業主的集體行動限制在了非暴力、不影響公共安全和不侵犯別人權力的限度之內,最終通過與開發商和物業公司談判、協商的辦法解決了矛盾。今天的朝陽園、銀楓家園和上地西裡小區都經歷了由亂到治的過程。真正為小區帶來安寧和利益的並不是尖銳的對立與斗爭。維權是一個博弈的過程,雙方既有利益共同之處,又有矛盾的地方。既要談判、協商,又要妥協、退讓,這是理性的維權方式。
舒可心:我所在的朝陽園小區,由於二期工地違反規定夜間施工,嚴重影響了居民休息,業委會決定要采取集體行動。算起來,在北京乃至全中國第一個鬧房展會的就是我們小區。當時,我們態度明確,告訴大家誰都不要罵人,不要衝動,否則會被對方告侵權。於是,業主們就在發展商的展臺前後溜達,誰要一看房子,我們就說您別買這房子,這房子不好。這次活動經過了業主委員會認真的策劃,當時,我們設計的背心非常有意思,有的是『我買了朝陽園』印在前面,有的是『我買了朝陽園』印在後面,那些『苦』、『煩』、『慘』等字,有的印在前面,有的印在後面,所以當兩個人並排走的時候一定是『我買了朝陽園苦、我買了朝陽園煩』。這樣的話,個體不能構成對一個實體的侵權。因此,維權一定要掌握這種度,用得不好就偷雞不著蝕把米了。最終,發展商當天中午就從香港飛回來了,然後回到了談判桌上,展覽在下午也得以繼續。而與我們一天去的一個小區叫九龍花園,業主由於組織得不好,幾句話沒說就把展臺給砸了,結果他們和發展商的關系就徹底壞了。
北野:我2001年搬進銀楓家園,2002年的一天晚上有一人突然給我打電話說,你快來吧出大事了。當時大概晚上9點鍾,我下去一看,著實驚著了,業主把車堵在入口處,車隊穿過小區一直延伸到街上。原來,當時的地庫是一個月350元停車費,物業突然間漲到450元,願意交你就停進去,不交就不准停,如此引起了眾怒。但由於矛盾雙方在交流方面缺乏技巧,第二天,開發商說,你們就隨便停吧,我們也不管了。結果從一個極端到另外一個極端。起初大家很高興,維權取得了勝利,而且感到很容易。但高興勁過去後開始出現了問題:雖然可以隨便停,但是畢竟大部分人還是交了錢;也隨之出現了一個矛盾,交錢的人回來晚了,不交錢的人就會把人家的地兒給佔了;於是,新的不合理又出現了。最終,業主之間彼此打了起來。極端的人認為說我們這次維權成果巨大,而且勝利了,我們要繼續維下去就是不交這錢。我當時就提出反對意見,我說如果我們反對別人強權欺負我們的話,那我們就不能聯合起來以後也欺負別人。最後還是通過協商按350元解決了。
蔡若焱:我打過一個比喻,如果說物業公司乾壞事就像一只耗子特別該打,拿笤帚疙瘩怎麼打都行,甚至拖鞋摔它都行,但是千萬別把家裡的宋朝青花瓷瓶拿下來就摔過去,耗子可能打死了,你的損失也太大了。維權的目的是要保護我們的私有財產,而采用暴力的方式最終會導致兩敗俱傷。如果投鼠忌器不能避免的話,我們需要的就是『智慧』。我所在的上地西裡是全國第一家把裝修費從入住開始全部退給業主的小區,這是通過談判獲得的。如果要用斗爭的方式,我估計在目前的法律狀態下,可能很難獲得支持。因為我們建立了一個制度,每周四下午2點開周例會,因為例會雙方都有願望要表達,物業公司對業主委員會也是有需求的,比如說幫助他繳費,詢問一些事情該怎麼做。這種溝通的平臺建立後就會獲得很多的溝通的機會,在這種時候你可以提出你的要求,通過雙方的妥協退讓,包括擱置一些爭議。這個談判一直持續了1年多的時間,通過50多次的會談纔把這個事最後敲定。
民主從社區開始
商品住宅小區的公共事務管理畢竟涉及到幾百甚至幾千人的利益,居民和業主也各有各的想法,在逐步解決了跟開發商、物業公司之間的糾紛之後,業委會主任們發現,小區裡還有更撓頭的事情在等待著他們。有些小區開一次業主大會都非常困難,你發給他的資料還沒出門就被扔到了廢紙簍,看都不看。
舒可心:現在的問題是要求成立業主委員會的小區並不多,北京3000多個小區當中只有400多個業主委員會。關鍵是需要有一個人,有點像《大話西游》裡的唐僧,得不停地叨叨。這種人就是社區活動家,他們是一群和社區業主聯系最緊密的一群人。現在的居民委員會為什麼脫離居民的利益?因為居委會主任從來不來關心大家的事,因為只要聽領導的就行,而我作為業主委員會主任要想做決定,只能求大家投票。所以民主從社區開始。
北野:維權的概念仍然是一個復雜的概念,物業公司和開發商對業主整體利益的傷害僅僅屬於肌膚之患。而業主和業主之間形成的誤解和傷害卻是持久性的和深在的。因此業主維權第一步就要建立公民意識以及良好的道德規范。比方說,作為一個業主你必須要交物業費,如果你不交物業費,你等於是侵犯了你鄰居的切身利益,佔你鄰居的便宜。但很多業主對這一點卻並不理解。
蔡若焱:雖然同住在一個小區,甚至同一層樓裡,但人們在觀念上可能存在著極大的差異,尤其是對社區事務缺乏參與意識。在一個社區裡能感覺到自己權利受到侵害的人不會超過5%,這是我們這幾年調查的一個結果。任何一個社區都一樣,不會超過5%。這5%能喚醒的人不會超過15%。剩下的人就全是一些跟風的。有些小區開一次業主大會都非常困難,你發給他的資料還沒出門就被扔到了廢紙簍,看都不看。