|
||||
一年一度的『3·15』使近年來不斷飆昇的房地產糾紛話題又一次被推到了風口浪尖上。這幾天記者不斷地接到關於地產糾紛的投訴電話,還親歷了一場全國數額最大的退房勝訴案。同時去年一年被炒得沸沸揚揚的朱明瑛狀告建國物業的案子也在3月15日當天開庭。
是開發商越來越沒有誠信只顧眼前利益?還是購房者越來越無理取鬧致使糾紛不斷?本期我們將就『3·15』這個特殊的日子奉獻給大家一期特別的報道,以供大家探討。同時我們也請到了糾紛的三大參與者——房地產商、購房者、房地產律師。他們各訴其苦、他們各執一詞、他們都有話要說……
消費者訴苦
理想與現實差別咋就那麼大?
購房人張先生:
要說這房子我是真看上了,但在簽合同的時候發現合同中沒有售樓員給我講的南側綠地,當我要求將其寫入合同時卻遭到拒絕,說這合同已經打好了不能隨便亂改。在我的再三要求下,他們經理出面來了一句『要不你就簽,要不你就別買。別人不都那麼簽的嗎?』。看著銷控表上越來越多的紅旗,一狠心:『別人不都是那麼簽的嗎?』於是睜著眼睛,吃下了這啞巴虧,把合同就簽了。交房時就聽天由命吧。
××花園業主王女士:
買房時聽售樓小姐說的小區那叫一個好,看樓書畫的房子那叫一個漂亮,那時我就天天想象自己住進自己的房子『聽門前溪水流過,看倦鳥飛過山前』,結果自從搬進小區,門前的那條所謂的『河』就從來沒流過水,垃圾卻在裡面越堆越多。要說那樓書中的山到是能看到,但得身子探出陽臺並與地面呈60度角纔能看到禿山一角,這哪叫賞山景啊?純粹一活受罪。
××城業主馬先生:
我當初買房子的時候是打算和女兒一家一起住的,但去年女兒一家移民去澳大利亞了,這150多平方米的房子我們老兩口住著太大了。我本打算把這套房子賣了換個小點的,但當要賣房子的時候人家卻懷疑我的房子是不是自己的,因為我沒有產權證。但這也不能怪我啊!我都入住6年了,開發商也沒把產權證給我啊?可是無論我怎麼說,別人就是不相信,在實際操作中也辦不成房產的過戶手續,結果我們老兩口現在還『陪』著這個大房子過日子!
購房者許小姐:
我先生1.95米的個兒,當初就是看上這個房子的層高夠高纔決定簽的合同,結果在入住以後他老說一進屋就有壓抑感。我們一直沒有找到原因。一次偶然的換頂燈,安燈的師傅說了一句『你們家的層高可夠低的』纔引起了我們的注意,結果一量,層高足足較原來的尺寸矮了6厘米。我們當時那叫一個氣啊!
開發商無奈
眾口難調支持合理維權
北京金時代置業有限公司營銷總監慕林
每一個公民都有維護自身利益的權利,我們也支持消費者合理的維護自己的權利,但這種維權必須規范在法律的框架之下。購房者如有不滿可以與開發商進行溝通,如果仍不能達成共識,可以拿出法律武器來捍衛自己的權利,鬧事是解決不了問題的,這對於建立我國的和諧社會也是不利的。
同時一些媒體的輿論導向也是有失偏頗的。媒體的社會監督作用是很重要的,但當面對糾紛時,媒體應多方了解情況再進行報道,如報道片面也容易造成社會的誤解。
開發商的群體是很大的,的確存在一些不規范現象,但社會不能以點代面而把這個行業都予以否定。這對於那些操作規范、守法、有社會責任感的開發商來說是不公平的。
北京鴻基世業房地產開發有限公司副總經理王振平
隨著網上簽約和新版合同的頒布實施,房地產糾紛比前幾年要大幅度減少了。尤其是新版合同把以前容易出現矛盾的地方都明確了,大大減少了出現糾紛的可能性。由於物權法還未頒布,可能以後的糾紛會多出現在業主與物業方面的矛盾上。
開發商的冤表現在兩個方面:一方面由於對政策法規的不了解或疏忽可能會造成工作方面的過失。
另一方面就是自己的手續真的不完備,開始就是報著蒙騙客戶的思想。但這種情況已經越來越少了。
律師評理
位置不平衡導致矛盾產生
北京市英島律師事務所鄧澤敏
在我國,房地產業還屬於新興產業,房地產法律法規不是非常完備,尤其是質量保證及價值體系。加之市場行為超前,因此存在眾多『模糊』、『空缺』之處,這直接影響法官司法審判的公正與效率、消費者維權的順利和保障。
同時房地產企業法律意識不強,違反程序或違約、侵權等行為較多。不少企業在涉及房地產的民事活動中不能依法辦事,引起糾紛。
作為消費者首先要增強法律意識,不要盲目相信樓書廣告或售樓小姐的口頭允諾。其次在訂立商品房買賣合同時,要盡量細致、明確。再次要確立相對平和的購房心態,避免自己處於失望、被動的境地。最後在采取法律手段維權前,進行必要的策劃,采取可行、到位的訴訟策略及應對措施,減少不必要的損失。
北京市律師協會秦兵
購房者一定要關注合同,凡是所要求的事項和擔心的事情都要寫進合同,如果開發商以種種借口為理由拒絕寫進合同,那麼消費者就可以認為這一點他是做不到的,就應該拒絕買房。有合同就有權利,沒有合同就沒有權利。
北京市律協物權法委員會主任李曉斌
我覺得目前房地產市場上的糾紛主要是由於房子已經成為老百姓生活中特別重大的消費品。消費者在實現房產消費的時候由於缺乏經驗以及專業知識,常常處於弱勢,容易處於被動的地位。這種現象在簽訂合同的時候表現得尤為明顯。
在絕大多數的時候,購房合同是由開發商提供給消費者的,也是單一由開發商制定的,這樣,在消費者與開發商之間,在購房之初就已經是不平衡的狀態了。我覺得相關部門應該加強房地產合同的管理。消費者在陷入房地產糾紛之中以後,應該首先找到相關協調部門加以協調,不要寄希望於同開發商直接協商。
北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌
現在房地產市場的糾紛主要有兩種情況,一種是商品房買賣上的糾紛;另外一種是業主與物業公司之間的糾紛。首先商品房買賣的糾紛主要是由於房價過高,開發商誇大事實、進行虛假承諾,商品房面積縮水等原因引起的,這樣的糾紛歷來就存在。
其次是業主與物業公司之間的糾紛。業主買了房子住,開發商就會派給他們一個『管家』,業主就要為這個管家付錢。但是關鍵的問題是這個管家不是業主自己選的,而是由開發商指定的,所提供的服務也是不能選擇的,這就在根本上使得業主和物業公司處在了不平衡的狀態上。
專家說案
以案說法專家教你怎麼辦
近日,中國消費者協會披露,自1998年到2003年6月間,房地產業消費者投訴始終呈現高速增長態勢,同比增長比例最高的年份達到61.99%,最低的2003年也有9.64%的增長幅度。去年全國受理了33968件房地產產業消費者投訴,比2004年下降了25.7%,成為了此類投訴7年來的首次下降。母建華還透露,房地產業的投訴集中在3個方面:首先,60%反映的是商品房質量問題。其次,是誇大、虛假宣傳誤導消費者。第三,是承諾不兌現。我們特選取了3個典型案例,並請到了業內的知名律師孟憲生先生給予案例解答。
案例1
兩個合同綁一起簽還是不簽?
全國數額最大的退房勝訴案當事人楊先生按規定交清了房款,但開發商卻以其不簽被指定的物業公司為由延期交房。於是他把紫玉房地產開發公司告上了法庭,並經過法院1、2審最終判定紫玉房地產公司敗訴。
楊先生是於2003年8月13日與紫玉山莊房地產開發有限公司簽署的《商品房買賣合同》,並隨後簽署了關於付款方式的《補充協議》。《補充協議》中規定楊先生應於2003年10月15日之前付清房款,而紫玉山莊則應於房款到賬後15日內將別墅交付楊先生。交完房款後楊先生高高興興地准備收房入住,不料這時紫玉房地產開發有限公司卻要求其簽署一份物業合同,要求其同意接受北京集祥物業管理有限公司的管理。針對這份帶有『霸王』性質的強制合同,楊先生憤怒地表示了拒絕,並堅信有之前簽署的那份《補充協議》中的相關規定存在,開發商方不敢不按期交房。但隨著時間的推移,開發商真的因為他拒簽那份物業合同而拒絕交房。於是楊先生把紫玉房地產開發有限公司告上了法院。經法院終審判定紫玉房地產公司敗訴,要求其退還607萬元房款以及違約金及案件受理費。
但當本報記者采訪楊先生時,楊先生告訴記者,由於一些原因,紫玉房地產開發有限公司並沒有依據法院的判決於判決書下發10日內返還其購房全款,一直到記者發稿時止紫玉地產的相關人員還在找人與楊先生協調能不能在2006年年底分期把房款還給他。
專家解讀:合同依法成立,對合同當事人就具有約束力。合同債務人應當全面、及時地履行合同約定的義務。任何一方不能擅自對合同條件進行變更。本案中的房地產開發企業要求先簽訂物業管理合同纔能交房的行為,是擅自變更合同條件,屬於違約行為。
買賣合同一方違約的,守約方可以要求違約一方承擔違約責任,也可以依據合同約定或者法律規定,通知違約方解除合同。本案楊先生請求法院依法判決開發企業承擔違約責任支付違約金主張是正確的。解除合同是形成權,當事人應當不依賴法院直接行使該權利,只要解除合同通知送達開發企業即生法律效力。
案例2
8年過去仍未拿到房產證
朝陽區左家莊中街力鴻花園的數百戶業主從1998年11月入住開始就為房產證發愁,結果一等再等,8個年頭過去了房產證還是了無蹤影。像他們這樣的情況在小區2、5號樓還有相當一部分,業主們曾經通過法院和仲裁委員會狀告開發商而取得勝訴,判決開發商在兩個月內給業主辦理房產證,並給予一定金額的經濟補償。
然而,業主們了解到,未辦理房產證的主要原因是開發商沒有交齊土地出讓金,他們的房子也沒有在朝陽區房屋權屬登記中心備案,該項目的開發商資金鏈已斷裂,更無從談起開發商辦理房產證的承諾兌現與賠償。
專家解讀:本案屬於商品房買賣合同糾紛,買賣合同的出賣方在出賣時有保證房屋質量合格以及產權合法的擔保責任。本案的特殊性在於開發企業沒有承擔法律責任的能力。如果通過訴訟解決,不能實現買受人希望達到的目的。
本人認為,要解決這個問題,應當由律師事務所等第三方機構介入,制定全面解決問題的法律方案,建立信任機制,解決目前的困境。建議通過設立信托的方式,設立信托賬戶托管開發企業的債權—尾款,再用尾款交納土地出讓金,協助開發企業辦理產權初始登記。之後,再辦理房屋的轉移登記。
案例3
新老物業交接難小區居民受煎熬
本月初,美然動力社區業主委員會決定聘任昆和景樂物業公司為小區物業。小區的業主在感到些許欣慰之餘也有些疲憊,畢竟他們受物業之困已有兩年多了。
事實上,2004年美然動力社區業主入住到今年年初,小區物業狀況一直處於半癱瘓狀態。起初,美然動力社區聘請的物業公司為美晟物業,但雙方就收費問題始終無法達成一致。2004年8月美然動力街區在業主委員會正式成立後重新聘請了新的物業公司,但原物業公司卻以種種理由拒絕撤出,雙方於2005年打起了官司,法院在終審判決美晟物業敗訴並限期撤離後,原物業仍以部分業主未交納物業管理費為由拒絕撤離。直至今年年初,朝陽區相關領導通過三間房鄉政府緊急召集美然動力街區的各方代表召開協調會議解決當前問題後,因移交問題無法解決而退出的四方佳園物業方纔重新入駐美然。不想,2月初,剛入駐小區不久的四方佳園物業又因收費問題,選擇了離開,小區出現無人管理的局面。現在,小區終於有了新物業,業主們表示,希望這次真的可以使自己的權益得到充分的維護。
專家解讀:美然動力社區的物業管理糾紛本質上屬於物權糾紛,業主有權通過業主大會決議解聘物業管理企業或者選聘物業管理,這是業主擁有的排他的權利。前期物業管理企業撤出後,小區出現的混亂局面,也說明小區業主委員會處理危機的能力不足,需要各物業管理小區應當完善小區業主大會議事規則,健全業主委員會處理突發事件的制度。但是,應當說明一點,按照現行法律規定,小區選聘物業管理企業這種重大問題,必須經過2/3業主的通過。任何機關和個人都不能超越法律,否則欲速則不達。
記者手記
買房人的尊嚴
這一周,明顯感覺到關於購房者維權的報道或是消息多了起來,都是這『3·15』鬧騰的,大家都像是商量好的一樣,紛紛在這個消費者『說話最硬朗』的日子當了一回『上帝』。雖然,現在已經有人在質疑『我們到底應不應該把3·15當個節過』,但個人認為應景的東西還是要有的。否則,讓已經憋了一年『怨氣』的消費者無處撒氣,後果豈不是更嚴重。
說到房產維權,這兩年可沒少成3·15的『靶子』,而買房人似乎也寄希望於這一天,能夠在社會輿論力量的幫助下,可以給某些『黑心』的開發商施加壓力,使自己的合法權利得到維護,找回作為買房人的尊嚴。聲討是不能避免的,而在指責那些不負責的開發商的同時,也要看到另一些開發商為保護購房者權益和尊嚴所付出的努力和誠意。也許,現在這些努力和誠意僅僅是星星之火,但相信隨著房地產發展越來越法律化和規范化,終有一天會成就『燎原之勢』。