|
||||
真理有絕對真理和相對真理之分,有關房價的真理自然也有絕對和相對的邏輯。
有經濟學家說,房價貴是永遠的,隨著城鄉一體化和務工人員不斷進城,老百姓對房屋的需求是一定的。從長期來看,房價不會下來,而短期則有可能調整。
這個邏輯對嗎?
在一定的假設條件下是對的。這些假設包括人口線性增長、城市房屋供給小於需求、土地成本不斷增加,等等。
那麼如果換一個假設呢?假設人口出生率低於死亡率;假設城市本身的供給在增加,即新的城市在不斷建設;假設城鄉逐漸一體化,住農村比住城市好,等等。那麼結論是什麼?結論是從長期看,房價會緩慢下跌,而短期看由於供求矛盾會出現上漲。
這就是真理的相對性。
還有學者稱,與其壓低房價,不如提高收入。
這個邏輯對嗎?
同樣,在一定假設下是對的,只不過他的觀點似乎更不符合經濟學和經濟自身的邏輯。一個簡單的問題是,收入的增加從何而來?收入增長是一個長期的過程,而房價高漲則是一個短期的現實。如果短期內增加收入,那麼只能通過分享現有成果來實現。不過,該分的已經分了,沒分的怎麼分?通過稅收調整嗎?那豈不是在增加了一部分人收入的同時,會減少另一部分人的收入,結果是社會平均收入水平並沒有增長。如果將現有財政收入的一部分用來提高居民收入,豈不是又會縱容地方政府打著增加人民收入的旗號來提高地價,進而進一步抬高房價。還有另一個簡單的問題,如果收入增長速度趕不上房價增長速度,那收入增長又有何用?顯然,房價問題的關鍵其實並不在居民收入問題上。
這究竟是一個自娛自樂的觀點,還是一個為開發商辯護的幌子,我不得而知。
我只是擔心,這兩個觀點會給政府宏觀決策帶來誤導,因為是出自有影響力的學者之口,他們有一定的話語權,而且其觀點正在被廣泛傳播。
所以,不得不唱幾句反調。
我想說說影響房價的幾個相對真理。
先說人口。
絕對真理說,中國人口規模龐大,而且還在不斷增長。
沒錯,中國的人口到今天為止是在不斷增長,在可以看得到的幾年內依然會增長。但20年、30年後?中國會有多少人口?
說房價上漲的人沒有給出答案。
我這裡有一個答案。上個世紀80年代,我讀過科學院院士宋健寫的一本關於人口增長的書,印象頗深。他做了一個數學模型,表明,如果中國能夠堅持『只生一胎?的政策,那麼50年後,中國的人口數量在邁過高峰後將下降到8億人。當然,宋健的理論假設與現實生活有些出入,但我們還是能夠從他的結論中得到一些科學的思維方式,即人口有其自身的變化規律,中國的人口增長在達到一定高峰後,一定會出現一個人口逐漸減少的時期。
這是人口增長的相對真理。
再說說城市化。
絕對真理說,因為城市化,農民要進城,所以城裡的房價會不斷上漲。
其實,絕對真理在說城裡房價上漲的同時,並沒有告訴大家城裡的有錢人正在往鄉下別墅搬,也沒有告訴大家在這座城邊又建了另外一座城。
說得嚴肅點,那就是一個問題,即城市化的路徑是什麼?其實,現代的城市化理論已經跨越了傳統的通過工業化帶動城市化的發展階段,而是強調以非農化來帶動城市化。非農化與工業化不是游戲式的文字轉換,他們代表了不同的城市化發展模式。前者強調發展工業,其方式是人口向大城市集中,以取得規模經濟的集聚效應。後者強調發展服務業,而服務業並不必須大城市的集聚效應。有人的小地方,也要有服務。
新思路就有新辦法。新辦法是,與其集中資源發展大城市,不如發展相關城市群,通過建立資源互補的城市群,帶動農村人口分流。所以,發展衛星城市和城市群,是新型城市化的道路。而對新城市的建設和城市群的發展,也會使城市群間連接線的周邊地區得以開發,這不僅有利於推動城鄉一體化,還可以鼓勵人們分散居住。
最後說說土地供給。
絕對真理說,土地是稀缺的,土地供給會減少,所以房價會上漲。
但絕對真理同樣沒有說,稀缺的是可耕地還是鹽鹼灘,蓋房的地點一定得要稻田還是可以蓋在河海邊。絕對真理也不清楚,在新城市裡蓋房與在老城裡建樓是否有同樣的容積率要求。
即使是可耕地,短缺也不是絕對的。因為,通過國際貿易,可以交換農產品,其實也就是交換了可耕地資源。
所以,有關土地的真理也是相對的。
因為有關房價的真理是相對的,所以就沒有房價絕對上漲的絕對真理。但有關房價的絕對真理也有一個,那就是,政府抑制房價是絕對絕對有必要的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||