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衆所周知,房子總是建造在土地之上的,先有地產後有房產,商品房市場與土地市場息息相關,因此我們可以從2005年土地市場的走向,更爲清楚地把脈2006年濱海樓市。從現實來看,塘沽地區土地成交與土地開發的時間差大致爲半年左右。也就是說,土地拍賣成交後,經過大約半年左右的準備時間,開發商將項目銷售推向市場。
初步統計,2005年塘沽區總共出讓居住用地160萬平方米,土地出讓金43億元,土地均價爲2687.5元/㎡。由於地塊的位置不盡相同,政府對各個地塊所規劃的土地容積率也不太一致。從2005年塘沽區開發的項目來看,容積率均大於2。如果我們仍以容積率爲2估算,那麼平均土地樓面地價爲1400元/㎡左右,該數字也就是購房者購買房子時所支付的土地價格。對比往年,這個數字的上漲速度非常快。
仨小區三足鼎立
從土地出讓的區域來看,2005年塘沽土地出讓主要集中在三個熱點區域:新北公路附近上北生態區、福建北路附近的老城區和紫雲居住區。這與2005年塘沽新開發項目比較集中的區域相對吻合。因此從區域上來看,2006年商品房分佈的區域依然集中在新北公路附近、福建北路附近和紫雲居住區,此外寶山道的歐美風情小鎮還有相當大的商品房體量也將在2006年上市,因此從區域上看塘沽房地產版圖沒有發生新變化。而且未來3-5年,這些區域仍將是商品房上市的主力軍。
生態概念下的大盤地產
但從土地交易的數量來看,新北公路附近以近90萬平方米的鉅額交易量佔據全部交易量的半壁江山,集中了貽成、泰達等實力雄厚的大型開發商前來投資。就單個地塊面積而言,尤以貽成集團的塘漢路以東31萬平方米最大,看來濱海樓市的大盤地產已經來臨。2005年歲末泰達建設以13.5億元的天價摘得該區域28萬平方米土地更讓世人看到新北公路附近的發展潛力。前幾年還略顯荒涼的新北公路附近,自2003年順馳開發的萊茵春天項目亮相以來,區域的發展銳不可當,勢頭突飛猛進。隨後一大批項目的陸續建成,不僅讓客戶的居住品質有了較大的提高,更讓開發商嚐盡甜頭。該區域不僅是濱海新區溝通天津、北京的喉嚨要塞,城市主幹道———河北路更將此區域與塘沽老城區、塘沽商業區順暢聯通起來;同時隨着綠島公園、森林公園的陸續修建,區域價值更得到進一步的提升。
老城區舊貌換新顏
福建北路區域是塘沽區較大的傳統居住區,居住人口較多,各種配套完善,區域已經成熟。隨着社區改造、工廠搬遷等原因,今年來該區域不斷有新開發用地上市。由於此區域住房剛性需求比較旺盛,對開發商來說項目操作風險較低,不少中小型開發商都將福建北路區域當作自己的福地。而隨着塘沽區的城市格局逐漸向西擴充,老城區由於其無可替代的成熟氛圍,其價值會隨着外圍土地價格擡升所造成的疊加效應而進一步提高,因此區域的升值潛力較大,房屋的售價相對其他區域更堅挺。單個地塊面積較小,出讓金較少,對於實力不是很強的開發商來說,進入該區域進行項目開發不失爲最佳選擇。
紫雲居住區後來居上
隨着一批工廠的搬遷,紫雲居住區的居住環境將得到顯著改善,同時由於大型綠化公園———紫雲山公園的存在,使得該區域基本具備了高檔居住區的素質。濱海文體中心也將修建,一旦連通紫雲居住區與開發區的公路建成,我們甚至可以將紫雲居住區納入開發區的範疇,可見其未來廣闊的發展前景。諸多利好消息引來了衆多的開發商雲集於此。在成功開發幸福家園之後的世紀集團又將該區域5萬平方米的土地收至名下。11月份塘沽區金達房地產公司更是斥資3.4億元購得紫雲居住區9萬平方米的土地,着實掀起了濱海土地市場的一段高潮。2006年的紫雲居住區值得期待。
紫雲領頭價差不大
從土地價格來看,雖然同一區域不同的地塊的價格也是相差較大的,但從整體上看,由於“紫雲”概念的存在,同時又是距離開發區核心生活區最近,土地價格屬紫雲居住區最高,福建北路附近的老城區次之,相對最低的爲偏遠的新北公路附近區域。由於地價是房價組成的主要因素,因此區域間的房價高低與地價高低基本是吻合的。但必須指出,各個區域都在某些方面具有優勢,區域間土地價格的差距並不太大。紫雲居住區距離開發區中心居住區最近,土地價格稍高。福建北路處於塘沽區最成熟的區域,各種生活配套都比較齊全,居住氛圍濃郁。新北公路位於塘沽的上風口,質量空前優良。購房者可以從自身的購房需求出發,針對上述三個區域的不同特點,做出自己的選擇。