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近日,記者從有關部門獲悉,今年天津房地產開發將調整商品房開發結構,提高普通商品房的開發比重,將建設一批中小戶型的普通住宅作為工作重點,對於高檔住宅和別墅類項目將從土地供應上嚴格控制。
結合不久前市建委公布的今年住宅將開工2000萬平方米所提到的具體內容,今年天津的住宅建設和市場供應有望和百姓的住房需求逐步吻合。據悉,在即將開工的2000萬平方米
樓盤裡,其中有50%為中檔住宅,40%為經濟適用房,另有10%為高檔住宅。如果這批新建住宅與去年的存量房相結合,那麼供應體系將實現高、低檔房佔比較小,80至110平方米的中檔房則相對充足的供應局面,這將在很大程度上彌補之前市場上存在的產品空白。
天津房地產諮詢機構的調查報告顯示,市場對120平方米以下的中、小面積戶型需求比例為86%,遠高於120平方米以上的大面積戶型。其中,購房者對80平方米到100平方米之間的戶型需求是最大的,其比例佔到了35%。可見,市場對於中小面積戶型的需要是很強烈的。近兩年的樓市很普遍的是80至120平方米之間的中等戶型幾乎很難買得到,就是有少數的項目推出也往往是在極短的時間售罄。與此同時,超大戶型、均價偏高、面向高端的樓盤卻在增多,而價格合理、地段具備優勢的項目又多是以小戶型為主。80至120平方米的戶型經常出現排隊搶購現象。在市中心一帶,小戶型的樓盤佔據了市場的大部分,而與之相對的是,分布在外環線周圍的樓盤大都以大戶型乃至別墅為主。這在很大的程度上造成了幾年以前比較普遍的80至120平方米的戶型在市場上處於相對供應不足的境地。根據市場的銷售情況,在外環線以內,80至120平方米左右的戶型比較暢銷,有的項目在剛推出不久就售完,在市中心核心地段,小戶型項目也受到市場的青睞。相對於市民的需求與購買力,中等戶型的市場的供應量還是顯得不足。
據業內人士分析,造成這種情況要從供需兩方面找原因。從需求方來說,他們收入的增長難以趕上房價的增長,購房的預算開支所佔家庭總支出的比例也不可能因為房價的提昇而隨意提高,這就造成了消費者所能拿出的購房總款額在一定的時期裡不會有較多的增加,於是在相當一部分的消費者當中形成了『犧牲面積衝房價』的購房需求。從開發商這方面來看,首先是他們對這樣的需求心理表現得並不敏感,其次是他們自身對單體利潤的過分偏愛,再次是現在的地價較高加大了開發成本,由於地段的不同,市中心的土地低價比較高,再加上還有一部分是屬於二手地,這樣就自然促進了房價的提高。房價的提昇,對供需雙方的影響都是顯而易見的。
據記者了解,以前開發的很多項目對於戶型的設計,主要是基於開發商對市場的理解以及對利潤的預期,可以說是賣方主導市場並引導買方需求,但這並不符合市場自身的規律,這也是中等戶型的樓盤供不應求,而一些大戶型、高檔房滯銷的一個重要原因。但現在的情況開始有了一定的變化,目前在商品住宅的開發上,許多開發商也開始注意到現在市場上實際的供需關系,並主動調整自己的市場定位以及開發策略。天津泰瑞集團總經理助理佟林就認為,高端產品面向的是處於塔尖的消費者,而這部分不是市場的主體,因此產品應該更多地面向中低層次的消費者。萬順集團副總經理凌朝翔則認為,市場正處於從盲目到理性的轉變,開發商已經注意到市場存在的供應缺口,正在根據市場需求進行調整。在高端產品市場上,接受力比較小,外來人口沒有大批量湧入本市,特別是外地高端人群比較少。他認為,天津是珠三角、長三角之後的熱點地區,濱海新區的發展也有目共睹,但是我們一定要吸取外地房地產市場的經驗和教訓,在房地產行業走出一條適合本地發展的創新的道路來,要培養更多理性的開發商,創造出優質的產品,推動市場進入良性競爭,為未來的大發展打下基礎。
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