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天津市2006年規建設管理工作會議上公布的今年住房開工量及普通房供應比例顯示,今年房地產新開工項目計劃比去年增長25%,達到2000萬平方米,加上在施工程,房地產施工面積計劃達到3500萬平方米。其中新開工住宅1600萬平方米,上半年新開工800萬平方米。加上去年留轉施工項目今年在施住宅面積將比去年增加400萬平方米左右,創歷史最高點。同時,今年將推進華明、雙港新350萬平方米新家園的開工建設,建設經濟適用房260萬平方米。可見今年住房市場供應量及普通房供應比例都比往年有很大提高,表達了政府調整住房結構、穩定房價的意圖。
據天津中原地產市場部梁美娜等人士分析,今年政府加大住宅供應量,一方面因為前年和去年天津住宅總體供應不足,特別是普通房供應嚴重不足,造成了市場需求的穩定性相對較差、結構性失調,所以今年增加供應量,以使市場呈現供略多於求的穩定局面。另一方面,鑒於去年天津住房空置率相對較低(7%),需要有更多的住房供應來支持城市建設,緩解今年拆遷量增大帶來的剛性需求。
市場分析人士認為:今年新房供應量和供應結構的變化將使房價面臨重新評估,如果今年計劃開工建設的項目能夠快速上市,那麼今年房價平均上漲速度將減緩,漲幅可能從年初普遍預測的10-15%下降到10%以下。
普通房供應量增大有平抑房價作用
天津中原等機構對購房需求的調查顯示,目前消費者對中價房的需求比例已由2005年春的58左右%上昇到65%左右。而目前市場5000元/平方米以下樓盤僅佔總供應量的28%,顯示出中價房的嚴重不足。這種需求狀況已經引起了管理層和開發企業的重視。
所以,本市規劃建設部門在今年的新房供應計劃中特別強調:提高普通商品房及經濟適用房的開發比重,把建設一批中小戶型的普通住宅作為工作重點,同時加大對普通商品房土地供給,從源頭上保證房地產市場平穩發展。今年將開工的住宅中約50%為中檔住宅,40%左右為經濟適用房,另有10%為高檔住宅。這一方面將起到滿足市場需求的作用,另一方面將起到平抑商品房平均價格的作用,使商品房均價上漲速度放緩。
記者從多家房地產顧問公司及開發企業了解到,今年本市各類普通房將全面面市,其中主要供應源為市區邊緣的大型居住區。如西部中北鎮由萬科、萬隆、深圳招商局地產、金廈等品牌企業分別開發的30萬平方米以上大盤,均價4300元—4800元/平方米。北部瑞景板塊天津奧園新組團及北京首創置業的瑞景居住區6、7、9、10號地塊,預計新房開盤均價4500元-5500元/平方米。南部,金地在津南雙港鎮開發的金地·格林世界,上半年將開盤,開盤價4300-5000元/平方米;雙港新家園年內開建;南開區津淶公路金廈新都莊園新房開盤價約4500元/平方米。東部百合春天等在售樓盤起價4500元/平方米左右;由松江、萬科、金廈、方正投資等開發商積極准備開發的張貴莊新住宅也將面市,首個住宅項目東方未來城將於今年7月面市,總建築面積近40萬平方米,包括花園洋房、板式小高層等高檔和中擋住宅產品等;還有華明新家園年內開建。
另外,一些市中心項目也為迎合市場需求,以調整戶型面積的方式來控制總房款。如增加了60—120平方米緊湊型1-3室戶型,甚至將兩室戶型面積控制在85平方米至88平方米之間。
高檔房價格難創新高不支持房價上漲
去年高檔房市場的供大於求,使今年高檔房銷售依然相對比較困難。21世紀天津不動產王新總經理等專業人士分析認為,今年市建委提出了停止別墅土地供應、嚴格控制高檔住宅,將有利於別墅市場的活躍和高檔房交易量的提高。但是由於去年高檔房的快速增量上市,加上今年海河上游及老城廂區域高檔居住區的上市,將不會降低高檔房上市量,不會從供應的角度使交易量發生大的變化。從需求方面來看,雖然有濱海新區發展的預期的拉動,但是其效應也將在居民整體收入水平有明顯提高的經濟環境下,纔會有很大變化。所以,今年高檔房市場的交易量不會有很大提高。
同時,去年梅江居住區別墅創下的12000元/平方米以上的房價新高,以及目前7000元/平方米以上的高檔房均價已經使高檔房價處於相對較高的位置,今年高檔房供應將從梅江區域轉向市區海河上游、老城廂及南京路區域。但是20萬平方米以上高檔居住區的均價將難以突破12000元,單價也難再創新高。因此高檔房也不會起到支持平均房價上漲的作用。
今年高檔房供應主要有海河上游三岔河口區域的萬通上游·國際、廣洋金領·國際,開盤均價將在7000元/平方米左右;老城廂水閣南新加坡仁恆集團將開發的精裝修公寓均價將在萬元左右;河北區建國道附近百麗城堡等開盤價也在6500元/平方米以上。
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