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相比於2005年宏觀調控下謹慎的局面,2006年的天津樓市將會有大量新盤上市。業內人士分析今年樓市在產品檔次、建築類型和社區特色等方面將極大豐富,而放量新盤的相對高位運行也會讓二手房市場得到更高關注,二三級市場聯動性將繼續加強。
高檔盤:競爭激烈,選擇更多
2006年高檔樓盤依舊集中在老城廂區域、大梅江區域及海河沿線,但新項目上市量將大大增加,此外由於泰達(論壇像冊戶型樣板間)的介入,楊柳青地塊別墅也將放量。這使本來就略顯過剩的高端市場競爭更加激烈。
2005年老城廂地塊僅有天津富力城(論壇像冊戶型樣板間)和城南世家進入熱銷階段,中新集團的後現代城(論壇像冊戶型樣板間)於年底入市。而據了解,今年醞釀已久的上海陸家嘴小伙巷項目、新加坡仁恆集團的恆隆廣場都將在年中啟動。相比於其他兩個板塊,老城廂區域內項目以精致實用的戶型設計見長。
梅江板塊諸多項目在售,06年還將有浩天的紅了天嬌項目加入。從產品形態來看,梅江區域同質競爭現象較為突出,但低密度始終是其不可替代的優勢,業內人士指出,在政府嚴格控制住宅土地供應的背景下,大梅江的整體競爭力還將在未來的2—3年內體現。
海河兩岸綜合開發改造已進入第四年,今年還將分為五一、十一兩大時間節點對道路貫通和堤岸修整進行大力度投入。隨著海河堤岸景觀的逐漸顯現,兩岸房地產項目開發也加快了腳步。06年在售的項目將有海河大道(論壇像冊戶型樣板間) 、百麗城堡(論壇像冊戶型樣板間) ,以及包括金領·國際和萬通上游·國際兩大高端住宅項目在內的泰達城(論壇像冊戶型樣板間)項目。此區域住宅售價將保持在7000—10000元/平方米之間。
中檔盤:周邊擴張,大盤為主
隨著市中心樓盤價格的一路高位運行,今年一大批單價在4000元—5000元的中檔樓盤出現在了城市邊緣地區,向外擴張趨勢明顯。雖然地段優勢不突出,但是這些項目大多總規模在20萬平方米以上,或以整體開發的造城模式來彌補配套問題,或依靠新型交通解決地區劣勢,也可成為普通百姓購房的較好選擇。
其中造城運動以西青的中北鎮和河東的張貴莊板塊為代表。
中北鎮西部新城佔地4平方公裡、建築面積400萬平方米,將成為今年年中上市項目最多的區域。除了已經開盤銷售的萬科(論壇像冊戶型樣板間)假日風景(論壇像冊戶型樣板間)和金廈水語花城外,樂康的大地十二城和上海上投的華亭佳園也將在5、6月份進入銷售期。據樂康置業相關負責人介紹,僅大地十二城一個項目,總建築面積就達到118萬平方米,其入市價格將在單套40餘萬元。張貴莊板塊也吸引了萬科、松江、金廈、方正投資等開發商的進駐。據了解,萬科開發總建築面積近40萬平方米的東方未來城將於今年7月面市。
地鐵和快速路帶來的交通昇值則體現在南北兩端,瑞景居住區和雙港地區是最大受益者。
最新消息顯示,西北半環的建設將在今年加速進行,加上地鐵即將帶來的效應,瑞景居住區價值得以重新體現。近期奧林匹克花園(論壇像冊戶型樣板間)的北京組團出售在即,首創置業的50萬平方米大盤即將啟動,其中一期10餘萬平方米5月面市。此區域項目以80—120平方米的住宅做為主力戶型,單價在4500—5500元之間。而在地鐵一號線的另一端,金地·格林世界,也將與首創項目同時開盤,價格亦在4000元至5000元之間。
除此之外,南開區津淶公路的金廈新都莊園(論壇像冊戶型樣板間) 、解放南路的立達華韻歐風、衛國道的松江百合春天、金鍾河大街的福光春和景明也是值得關注的項目。
二手房:看准區域,盡早下手
記者在采訪中了解到,新年假期剛過,從本市幾大中介機構就有了不少上門顧客。而06年的二手房價格也在蠢蠢欲動,不少賣主都將價格做了小幅上提。業內人士指出,今年二手房熱點區域有可能隨著市政建設的完善發生變化,購買需看准潛力片區。
中原地產研究報告顯示,05年全市二手房均價漲幅超過5%,部分熱點區域價格漲幅達到10%。由於去年上市新房大多是高檔住宅,造成總價在四五十萬的中檔需求出現巨大缺口,此外大量房齡在五年以內的次新房入市,三級市場房源品質不斷提昇,致使交易迅速流向二手房市場。據了解,總價在40萬以上的二手房交易量交去年有大幅提昇,這意味著一手房和二手房客群轉換傾向越來越明顯。到2005年年底商品房住宅與二手房住宅的交易比例已達1:0.93,21世紀不動產天津區域分部總經理張武預測,這一比例在今年還將繼續提高。
『在價格方面,今年和平、河西、南開三區二手房的價格不會有太大波動,而河北、紅橋、河東將成為新的二手房熱點區域』中原地產置業部曹總監指出,『隨著這三個區,尤其是紅橋區,拆遷量的加大,西北半環、地鐵等交通的完善,二手房房價上漲空間也將加大。』
曹總監還建議,今年購買總價在20萬—40萬二手房的消費者,仍可以在紅橋、河東和河北三個區多加留意,其中紅橋的咸陽北路、丁字沽三號路、西餘莊,河東的常州道、中山門、萬新村,河北的鐵東路、建昌道等片區值得關注。而40萬以上的二手房源則更多的出現在南開和河東的部分區域,如廣開四馬路、水上公園、華苑等片區。隨著交通的日益便利,購買二手房的消費者不宜一味固守地域觀念,看准了就早下手。
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