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從2003年萬科情景洋房亮相樓市開始,天津購房者記住了一個名字———花園洋房。2005年市場上湧現出一大批以花園洋房旗號銷售的項目。讓普通購房者似懂非懂的『洋房』概念盡管模糊,但卻受到市場追捧。因為擁有相對較低的價格、同樣舒適自然的居住氛圍以及對城市土地資源的更充分利用,使其迅速成為今年近郊住宅的主打產品。然而有關人士提醒消費者,天津花園洋房市場剛剛起步,購房者應擦亮眼睛,躲開概念炒作陷阱,選擇真正味道十足的花園洋房。
花園洋房走俏近郊
天津樓市中最早的花園洋房概念起源於萬科水晶城。當情景洋房亮相時,那種五大道式的復古外檐、一戶一退臺的曲徑通幽、別出心裁的園林綠化、寬敞明亮的橫廳設計,在水晶城實樓示范區內被展現得淋漓盡致,引起天津房地產業界廣泛關注,同時也成為新洋房生活的樣板。
從去年開始,隨著天津樓市向郊區擴張步伐加快,眾多近郊新項目紛紛推出洋房產品。一時間,花園洋房成為天津樓市中最熱的概念。
萬科在嘗過洋房甜頭之後,在中北鎮假日風景項目中一口氣推出四款洋房產品:情景洋房、院景洋房、矙景洋房和寬景洋房。其中寬景洋房最具創新性,這種產品樓體進深只有7米,戶型南北通透,具備良好的采光、通風、觀景效果。方正洛卡小鎮,總建築面積20萬平方米,主打西班牙風格。依雲小鎮,總建築面積6萬平方米,避開了梅江樓市高層居多的激烈競爭,產品以5層法式情景洋房為主,主力戶型為160至170平方米的錯、躍層。俊城淺水灣、大通綠島家園、水語花城、東麗湖·萬科城也都包含洋房產品。
今年,近郊樓市將有更多項目推出花園洋房。如樂康在中北鎮開發的大地十二城,總建築面積118萬平方米,將包含花園洋房產品;首創瑞景居住區開發項目,二期將以洋房為主;創輝即將在北辰推出的塞維拉,總建築面積20萬平方米,同樣以西班牙風格洋房為主。
高性價比吊人胃口
『花園洋房大量出現是伴隨郊區化居住興起而發展起來的。』中原地產研究部經理梁美娜說,隨著天津中心地段可供開發土地數量日益減少,一些近郊的新興區域開始崛起,為住宅郊區化提供載體,天津樓市也迅速向外擴張,低密度住宅則是郊區樓市主打賣點。不過隨著土地成本的增加,國家對別墅開發用地加以嚴格限制,大面積開發低容積率TOWNHOUSE和別墅的局面將不復存在。而花園洋房正好填補了低密度住宅市場空白。
業內人士指出,花園洋房最誘人之處,在於其較低的總價和較好的居住環境。在價格方面,相對於總價百萬、數百萬的TOWNHOUSE、別墅等低密度樓盤而言,其價格往往更為宜人,總價一般低於同等面積市區住宅。比如與梅江南居住區僅隔一條外環線的方正洛卡小鎮,目前洋房均價要比梅江南高層低近1500元、假日風景洋房均價在4600元/平方米、大地十二城的洋房也定位於中端。
而在產品品質方面,花園洋房功能設計最大限度滿足了享受需求,追求『私有化』景觀和空間。花園洋房通常擁有私家停車位、專屬花園,功能細分使每一部分空間都接近合理。其住宅的室內空間面積,既在尺度上滿足舒適度量,又不浪費空間。從最初僅僅在外牆貼磚、鑄鐵欄杆等建築立面細節上的創新,到如今情調建築、情趣空間等多方面營造,花園洋房通過多樣設計為那些追求低密度生活、但資金實力有限的置業者提供了新選擇。
細分市場避免雷同
花園洋房受到市場追捧,各開發商紛紛跟進,鋪天蓋地的房地產廣告上常有『情景式花園洋房』、『多層花園洋房』、『寬景花園洋房』、『別墅花園洋房』等字樣,讓消費者目不暇接。然而由於濫用概念,『洋房』一詞也越來越讓人看不明白,市場中一些普通多層住宅、小高層住宅,甚至綠化稍好的高密度樓盤,也自稱花園洋房。
業內人士指出,嚴格講花園洋房只是一種介於別墅與普通公寓之間的建築概念,雖然沒有技術指標限定,但還是有一定產品標准。中原地產針對花園洋房曾經有一個定義:戶戶擁有花園的外國建築風格住宅。這將花園洋房概念推向一個極致———真正的花園洋房是『戶戶帶花園』的,不僅強調公共景觀,還要求將景觀體系引入建築體內,融入建築肌理,即保證每一戶花園洋房的私有景觀。
具體而言,首先必須是低密度,樓高不超過5層,容積率1.5以下;其次必須是個性建築,如退臺(向上的每層都往北退,以留出室外平臺)、錯落(3至5層結合,或不同單元前後錯開)、外掛樓梯等,建築設計手法豐富;還應該有陽光房、天井、私家庭院、露臺花園等室內情趣空間設計,使居住更顯舒適與個性。
『除了萬科情景洋房,天津其他洋房還缺乏創新。』方正投資發展有限公司總經理黃海說,『相比之下,北京很多項目值得學習。比如萬科青青家園的「退臺」設計、外掛樓梯、南向入戶等,使中間層住戶也能擁有獨立入戶樓梯、私家花園;褐石推出的首層復式、帶花園、帶地下室的設計,打破了花園洋房慣常設計;福提島獨創的私家水景概念,也為花園洋房的景觀營造寫上新的一筆。』
看清指標別被忽悠
今年很多品牌地產公司都有花園洋房項目推出。在紛繁復雜的市場中,如何選擇味道十足的『花園洋房』,不落入概念炒作陷阱,是消費者應該關注的問題。業內人士建議,購房者應注意以下三方面。
首先,花園洋房產品價值應體現在『花園』和『洋』兩方面上。前者代表的是建築、景觀等硬件,後者代表的則是居住氛圍、居住理念等精神層面概念,而這些最終都會體現到建築、景觀的設計、建造上。消費者在選擇洋房時,最好多走多看,避免買到簡單粗糙的『仿制品』,使未來居住感受大打折扣。
其次,對於花園洋房社區,較低的人口密度使住戶更直觀、頻繁地接受物業服務。因此,物業管理對於低密度花園洋房社區而言更為重要,否則項目設計再成功,入住後也會淪為『大雜院』。
再次,由於花園洋房多在城鄉結合部,周邊配套、交通短期內不會很完善,購買花園洋房多屬於中遠期投資,因此多考慮大品牌開發商比較合適。因為依靠大開發商影響力,周邊區域的人氣能盡快聚攏起來,大開發商還有實力對初期入住條件不佳的社區給予班車、商業配套等方面的補貼,以滿足業主生活需求。另外,大開發商擁有比較雄厚的開發經驗,在產品創新上會更加謹慎。(姜昊)
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