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雖然有種種原因阻礙著四合院的上市和交易,但四合院的房產投資潛力已經顯露崢嶸之勢。
夕陽西下,一抹陽光柔和地灑在京城幽深的胡同中:大紅宅門,?亮的門鈸,精致的四合院,槐蔭下閑談的老人,追逐頑戲的孩子,構成了一幅近乎完美的畫卷。
事實上,基於四合院獨有的稀缺性,近兩年購買者已然呈現趨之若鶩之勢。盡管單筆交易價格不菲,但對於一些在洋房中呆慣了的老外們,四合院所蘊涵的文化底蘊遠遠超出了其市場價值。
中外商人成購買主體
美國律師龍安志來中國已有20多年,他擁有3座四合院,其中的一座更是被改建成了『北京新紅資客棧』。在接受媒體采訪時,龍安志不止一次地自誇道:『除了水電線路和取暖設備外,其他所有東西都是原汁原味的。
采訪中,記者了解到,自2004年5月,外國人首次被允許購買北京四合院以來,越來越多富裕的、有影響力的外國人紛紛表露出不惜重金擁有一座京城四合院的願望。
最近,有媒體報道稱,『傳媒大亨』魯珀特·默多克與其中國妻子鄧文迪打算購買一座北京四合院,但他本人對此予以否認。與此同時,坊間還傳出了,雅虎公司聯合創始人楊致遠和高盛公司前總裁約翰·桑頓也在四處搜尋四合院的消息,盡管兩人並未對此發表評論。
除了傳聞中提到的諸位名人,究竟還有哪些人對四合院感興趣呢?帶著這樣的疑問,記者采訪了北京四合院專業代理機構——萬德成的總經理井蘊嬌。井蘊嬌介紹說,由於四合院實行現金全款支付形式,一座院落價值少則也要上百萬。從購買人群的構成上看,主要包括海外華僑、外國人和國內富商。購買用途則相對廣泛,既有用於自住的,也有用於投資的。
根據京城房產中介『鏈家地產』的統計數據顯示,北京的四合院住宅主要分布在東城、西城、宣武、崇文四大中心城區,其中東西城四合院的數量佔總量的70%以上。此外,後海、交道口、南池子、朝內南小街、東華門、琉璃場等區域也都是四合院住宅的主要分布區域。
那麼,不同區域的四合院價格如何呢?『鏈家地產』的專業人士告訴記者,由於四合院向來有『東貴西富』、『北貧南賤』之分,因此在價格上差距巨大。保存基本完整的四合院,在崇文區琉璃廠附近大概為10000元/平方米,而在東城、西城則達到了20000元/平方米。加之,四合院在風水、格局以及保存價值等方面區別於其他類型房產,在各區域的平均成交價格往往難於統計,即使在同一區域,價格也會相差很多。
一位業內人士告訴記者,和普通商品住宅交易不同,四合院的交易通常不是按照房屋面積計算的,而是按照院內面積計算的,一套比較規整的四合院市場價格最少也要100多萬,最多則達數千萬元。
投資四合院就像買古董
SOHO中國總裁潘石屹曾說:『人和人就是不一樣,有的人就喜歡住在文物堆裡,盡管它不實用,也不舒服。文物在於它的歷史價值,要買就要承受它的不舒適。』現實情況是,由於大部分四合院已有百年歷史,大多破損嚴重,缺乏如上下水、煤氣、供電、廁所等基礎設施,購買後需要投入大量資金維修甚至翻建。
井蘊嬌介紹說,目前看,翻建總體會遵循古建規制,只是會加入一些現代元素。據悉,在北京,如果四合院買家打算翻建並希望增加現代化生活設施,比如引入空調、市政供暖、加大供電負荷等,只須向有關部門提出申請,得到批復後即可實施。
盡管四合院價格不菲且舒適性較差,但目前看,購買者還是願意一擲千金。對此,井蘊嬌分析說,一方面是因為購買者看重四合院所蘊藏的歷史文化,另一方面則是看重四合院較大的昇值空間。
井蘊嬌直言,投資四合院就像買古董一樣昇值潛力較大。『目前北京四合院的價格,每年都會有10%至20%的漲幅空間。但四合院是一種非常特殊的物業,這種價格漲幅並非絕對。』
談及如何選擇四合院?專業人士建議,一方面,要關注周邊環境,應注意四合院所在區域周邊有無高大建築群落,以免采光不佳;另一方面,要注意大門的位置,受中國古代建築環境學的影響,大門一般不設在中軸線上。此外,要注意院內樹木,因為按照老北京的說法,四合院內種樹是非常講究的。