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縱觀天津房地產市場,可以發現,近兩年樓市出現了奇怪的現象,以前很普遍的80-120平方米這種中等戶型幾乎很難買得到了,就是有少數的項目推出也往往是在極短的時間售罄。與此同時,超大戶型、均價偏高、面向高端的樓盤卻在增多,而價格合理、地段具備優勢的項目又多是以小戶型為主。80-120平方米的戶型經常出現的排隊搶購現象,相對於一些大戶型受到市場冷落的情況仿佛是冰火兩重天。
合力造成市場斷檔
在市中心一帶,小戶型的樓盤佔據了市場的大部分,而與之相對的是,分布在外環線周圍的樓盤大都以大戶型乃至別墅為主。這在很大的程度上造成了幾年以前比較普遍的80-120平方米的戶型在市場上處於相對供應不足的境地。
根據市場的銷售情況,在外環線以內,80-120平方米左右的戶型比較暢銷,有的項目在剛推出不久就售完,在市中心核心地段,小戶型項目也受到市場的青睞。相對於市民的需求與購買力,中等戶型的市場的供應量還是顯得不足。
南開大學經濟學博士劉玉錄認為,造成這種現象的主要原因是地價與購買力的的合力,是土地價格與購房者可支出金額的博弈。由於地段的不同,市中心的土地低價比較高,再加上還有一部分是屬於二手地,這樣就提高了房價,而市民目前的購買力對於總價有一個接受極限,所以可以說總價擠壓了戶型、面積。此外,在中環線附近已經幾乎沒有成片的大的土地可以開發,這也使得開發商必須充分利用有限的面積,提供更多的產品。
同時,外環線以外的樓盤,因為開發商拿地的成本比較低,這就能夠在大片的土地上合理的規劃,天津萬科營銷中心王瀛認為,土地成本、區域位置以及政府對容積率的控制等都是戶型選擇的依據。改善型乃至二次改善型購房者對於城鄉結合部的大戶型需求比較大,綜合各方面的原因,外環線附近的大戶型居多還是可以理解的。
寧發集團副總經理趙陽的觀點頗有道理,他認為在外環線附近因為相應的配套不足,基礎設施不完善,所以功能不是非常完備的普通住宅很難有市場,相應的在市中心,中小戶型就可以滿足購房者的需要。
供需關系引導定位調整
此前開發的很多項目對於戶型的設計,主要是基於開發商對市場的理解以及對利潤的預期,可以說是賣方主導市場並引導買方需求,但這並不符合市場經濟的規律,這也是中等戶型的樓盤供不應求,而一些大戶型、高檔房滯銷的一個原因。
開發商的定位與市場的需求總是處於博弈的狀態,除了小部分實力雄厚的開發商,對大部分的開發商而言,買方需求是不可忽視的,天津泰瑞集團總經理助理佟林認為高端產品面向的是處於塔尖的消費者,而這部分不是市場的主體,因此產品應該更多的面向中低層次的消費者。
在城市拆遷、外來人口增多、改善居住條件等所帶來的巨大需求下,開發商的市場定位以及策略也在發生變化,在一些處於籌劃中的項目中已經出現了以中等戶型為主打的樓盤。萬順集團副總經理凌朝翔認為,市場正處於從盲目到理性的轉變,開發商已經注意到市場存在的供應缺口,正在根據市場需求進行調整。
『紡錘形』供應彌補市場空白
此前,天津房地產諮詢機構的調查報告顯示,市場對120平方米以下的中、小面積戶型需求比例為86%,遠高於120平方米以上的大面積戶型。其中,購房者對80平方米到100平方米之間的戶型需求是最大的,其比例佔到了35%。可見,市場對於中小面積戶型的需要是很強烈的。
近日,從政府有關部門獲悉,本市房地產開發將調整商品房開發結構,提高普通商品房的開發比重,將建設一批中小戶型的普通住宅作為工作重點,對於高檔住宅和別墅類項目將從土地供應上嚴格控制。
不久前,市建委公布了今年住宅將開工2000萬平方米的消息。據悉,這其中有50%為中檔住宅,40%為經濟適用房,另有10%為高檔住宅。如果這批新建住宅與去年存量相結合,那麼供應體系將呈現『紡錘形』分布,即高、低檔房佔比較小,80-110平方米的中檔房則相對充足,這將在很大程度上彌補之前市場上存在的產品空白。
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