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2006年一開春,天津很多二手房中介的交易量就賣出了滿堂彩,據一家中介機構負責人透露,與去年同期相比,今年該中介2月份二手房交易量增加了兩倍,記者在走訪了幾條二手房交易比較集中的街區後發現,一些中介機構正在緊張施工加開新的門店;晚上8點多鍾,很多二手房門店仍然出現繁忙的工作場面,前來問詢的客戶也絡繹不絕;當談到今年的二手房交易態勢時,很多中介機構的負責人和一線員工都抱著非常樂觀的態度,就這些現象,記者走訪了相關專家和業內人士,探究業內看好二手房交易市場的因素。
二手房客戶心理變化
天津中原地產二手房置業總監曹海冰認為業界看好2006年二手房市場主要有如下幾點判斷依據:一、歷史原因,去年二手房的交易狀況就直逼一手房,隨著今年一二手市場的持續放量,二手房市場交易將繼續保持穩步增長是理所當然的;二、2005年宏觀調控政策所帶來的影響到當年年底已經基本穩定,經歷了政策的洗禮後,買家對市場的判斷變得更加理智、客觀,去年下半年被束縛的剛性需求、動遷需求將在2006年釋放,2005年蟄伏的客戶,在考慮了在置業的地點、選擇一手還是二手市場後,一部分置業客戶有可能直接進入二手房市場;三、根據目前的情況來看,業界和購房者普遍認為一手房市場價格會穩步提昇,天津房地產市場本身存在供需結構性矛盾,隨著次新房大量進入二手房市場,一些改善型需求客戶會轉變觀念選擇二手次新房;四、中介行業經過調查得知,有很多年輕人把婚期定在今年,年輕人由於受經濟實力限制,為滿足過渡性住房需求,也會選擇二手房置業。
今年出臺二手房相關稅費政策的較小
21世紀不動產天津區域執行總經理張武認為,中低收入人群的住房交易是導致中介市場能否持續活躍的重要原因。中低收入階層大量進入二手房市場,提高成交量絕對值是2006年二手房市場交易會火爆的一個重要判斷依據,交易成本會明顯影響二手房交易狀況,尤其是否投入二手房市場的中低收入居民受國家二手房政策影響極大,國家是否會出臺相關稅費政策對二手房交易起到重要抑制和刺激作用,一個明顯的例子就是,前幾年上海調整了相關稅費政策致使該地區的二手房交易異常活躍,我們可以通過排除國家出臺二手房相關政策可能性推斷二手房市場在2006年會繼續上昇,具體就是如下幾點:一、二手房個人交易所得稅,雖然我國在一些地區如杭州和青島進行了個人所得稅試點工作,但是各個地區並沒有嚴格執行,天津房地產交易還處於初級階段,存在供求不合理、住房包袱嚴重的問題,2006年二手房交易個人所得稅在天津出臺的可能性非常小;二、物業稅:物權法在2005年年底進行了第四輪修訂,但是物業稅推廣的時機還不成熟,天津的住房水平沒有達到相應的高度,人們買賣商品房的主要目的還是用來自住或改善住房,只有天津的人均住房達到了一定的面積,產權、產值管理達到了一定高度,物業稅纔會考慮實施,目前開征物業稅只會抑制和束縛人們的購房方案,所以物業稅征收的可能性也不大;三、二手房按揭資金監管,天津市曾出臺了二手房交易資金監管的措施,但是監管措施存在延長交易時間、貸款周期長、剝奪中介機構實際操作能力的缺點,根據以前的執行情況來看,效果不太理想,所以類似影響二手房交易效率的政策應該不會出臺;四、利率調整;春節前後,人民幣明顯昇值,如果人民幣能夠依然保持堅挺,那麼出臺調整存貸款利率政策的機率也不會很大,因為利率調整會帶來開發成本變動,給房地產市場交易帶來波動,國家必然會考慮這些因素,所以不會出臺相關調控政策。從一宗房屋交易所需的成本來看,包括契稅、產權過戶費等在內的交易總值將一直在房產總直接成本的5%—9%內浮動,這個標准是本市二手房交易者能夠接受的范圍。
二手房市場形成多樣化市場供給
南開大學經濟學博士劉玉錄表示,2006年二手房市場能夠持續上揚的原因有以下幾點:一、宏觀調控在繼續:從2003年開始,政府在穩定房價下了很大力氣,目前,購房者在選擇進入一手房市場的時候感覺受到的限制增多了,並且天津的房價一直在穩步增長,理智客觀購房人們會轉向次優二手房市場;二、2003年以後,投資需求明顯增加,購房者大多判斷今年二手房價格快速上漲的可能性不是很大,潛在價值已經顯性,二手房價格漲勢趨穩,所以很多購房者選擇在今年出手這些前幾年用於投資目的而購買的房屋,從而天津二手房源供給將繼續保持增長勢頭,這些多層次的產品會給購房者帶來多樣化的二手房市場格局。
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